Γράφει ο Μάνος Κρανίδης
* Πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, γραμματέας ενημέρωσης μέλος ΔΣ Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ
H αγορά ακινήτου παραµένει, ακόµη και σε περιόδους οικονοµικής αστάθειας, µια από τις πιο ασφαλείς και διαχρονικές επενδύσεις. Η αυξηµένη ζήτηση, η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας µίσθωσης και η αναζήτηση προσωπικής στέγης ωθούν χιλιάδες αγοραστές στην αγορά ακινήτων.
Ωστόσο, πίσω από κάθε «ευκαιρία» µπορεί να κρύβονται πολεοδοµικές παγίδες, εκκρεµότητες ή κρυφά τεχνικά ζητήµατα που δεν αποκαλύπτονται εύκολα. Γι’ αυτό και τα τελευταία χρόνια αποκτά ολοένα µεγαλύτερη σηµασία ο Τεχνικός Πολεοδοµικός Προέλεγχος Μηχανικού, µια διαδικασία που πραγµατοποιείται από εξειδικευµένο µηχανικό πριν από την αγορά και λειτουργεί ως ασπίδα προστασίας για τον υποψήφιο αγοραστή.
Γιατί είναι σηµαντικός ο τεχνικός πολεοδοµικός προέλεγχος;
1. Αποτρέπει την αγορά ακινήτου µε αυθαιρεσίες
Ένα από τα συχνότερα προβλήµατα της ελληνικής κτιριακής πραγµατικότητας είναι οι πολεοδοµικές παραβάσεις: κλειστοί ηµιυπαίθριοι, αλλαγές στη διαρρύθµιση, προσθήκες χωρίς άδεια ή ακόµη και κατασκευές που δεν εµφανίζονται πουθενά. Παρά το γεγονός ότι ο νόµος απαιτεί βεβαίωση µηχανικού και Πιστοποιητικό Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου για κάθε µεταβίβαση, η βεβαίωση αυτή αφορά τη νοµιµότητα τη δεδοµένη στιγµή και όχι την πλήρη ιστορική καταγραφή της κατασκευής.
Ο προέλεγχος πηγαίνει ένα βήµα παραπέρα: συγκρίνει την πραγµατική κατάσταση του ακινήτου µε τα εγκεκριµένα σχέδια και αποκαλύπτει ανοικτές εκκρεµότητες που µπορεί να κοστίσουν ακριβά στον νέο ιδιοκτήτη.
2. Θωρακίζει τον αγοραστή από µελλοντικά έξοδα και δαπάνες
Αν εντοπιστούν παραβάσεις που δεν έχουν τακτοποιηθεί ή εµφανείς κατασκευαστικές ελλείψεις ή ανάγκη ανακαινίσεων/ανακατασκευών, η ευθύνη -και το κόστος- περνά συνήθως στον νέο ιδιοκτήτη. Με τις τιµές νοµιµοποίησης και τα πρόστιµα να είναι πολλές φορές σηµαντικά, ο προέλεγχος επιτρέπει στον αγοραστή είτε να ζητήσει την τακτοποίηση από τον πωλητή είτε να επαναδιαπραγµατευτεί την τιµή αγοράς. Με άλλα λόγια, λειτουργεί ως εργαλείο οικονοµικής προστασίας και διαφάνειας.
3. ∆ιασφαλίζει τη δυνατότητα µελλοντικής αξιοποίησης
Πολλοί αγοραστές µπαίνουν στη διαδικασία αγοράς, έχοντας στο µυαλό τους συγκεκριµένα σχέδια: επέκταση, ανακαίνιση, αλλαγή χρήσης ή προσθήκη ορόφου. Ωστόσο, οι όροι δόµησης, οι χρήσεις γης και οι περιορισµοί της περιοχής συχνά δεν επιτρέπουν τέτοιες κινήσεις. Ο τεχνικός έλεγχος αποκαλύπτει από την αρχή τι µπορεί και τι δεν µπορεί να γίνει στο ακίνητο. Έτσι αποφεύγονται απογοητεύσεις και αδιέξοδα που θα εµφανιστούν αφού ολοκληρωθεί η αγορά.
4. Μειώνει τον επενδυτικό κίνδυνο
Για όσους αγοράζουν ακίνητα µε στόχο την αξιοποίηση, η πληρότητα των πολεοδοµικών στοιχείων είναι καθοριστική. Μικρές φαινοµενικά παρατυπίες µπορεί να µπλοκάρουν άδειες ανακαίνισης, να καθυστερήσουν έργα ή να µειώσουν τη µελλοντική εµπορική αξία. Ο προέλεγχος λειτουργεί ως «τεχνικό due diligence» και αποτρέπει επενδυτικές σηµαντικές αστοχίες.
5. Ενισχύει τη διαπραγµατευτική δύναµη του αγοραστή
Όσο πιο πλήρης είναι η εικόνα για το ακίνητο, τόσο ισχυρότερη η θέση του αγοραστή στη διαπραγµάτευση. Η τεχνική έκθεση που προκύπτει από τον προέλεγχο µπορεί να χρησιµοποιηθεί ως επίσηµο έγγραφο για αναπροσαρµογή τιµής ή για συµφωνία επί των εκκρεµοτήτων που πρέπει να διευθετηθούν πριν την υπογραφή συµβολαίων.
Τι περιλαµβάνει ο τεχνικός πολεοδοµικός προέλεγχος;
1. Αναλυτική αυτοψία στο ακίνητο
Ο µηχανικός εξετάζει την υπάρχουσα κατάσταση, εντοπίζει εµφανείς αυθαιρεσίες, σηµάδια παλαιότητας, κακοτεχνίες, υγρασίες και στατικές ενδείξεις. Η αυτοψία λειτουργεί ως η «πρώτη φωτογραφία» του ακινήτου, συχνά αναδεικνύοντας προβλήµατα που δεν περιγράφονται στη σχετική γραφειοκρατική τεκµηρίωση.
2. Έρευνα στον φάκελο της οικοδοµικής άδειας και σύστασης
Ακολουθεί το στάδιο που κρίνει τη νοµιµότητα:
– εντοπισµός της αρχικής οικοδοµικής άδειας και των αναθεωρήσεών της,
– εξέταση των εγκεκριµένων αρχιτεκτονικών σχεδίων,
– έλεγχος των όρων δόµησης, της επιτρεπόµενης κάλυψης και του υλοποιηµένου κτιρίου.
– έλεγχος εάν απαιτούνται τροποποιήσεις της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Σε πολλές περιπτώσεις διαπιστώνονται αποκλίσεις που απαιτούν περαιτέρω διερεύνηση ή νοµιµοποίηση.
3. Έλεγχος τεχνικών και ρυµοτοµικών στοιχείων
Ο µηχανικός αξιολογεί αν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο, αν υπάρχουν ρυµοτοµικές δεσµεύσεις, πρασιές ή κοινόχρηστοι χώροι που επηρεάζουν τη χρήση. Σε αστικές περιοχές, η συµβατότητα µε το ρυµοτοµικό σχέδιο είναι καθοριστική.
4. Έλεγχος χρήσεων γης και επιτρεπόµενων δραστηριοτήτων
Αυτό το στάδιο αφορά κυρίως όσους σχεδιάζουν επαγγελµατική αξιοποίηση. Η χρήση που απαιτείται (κατοικία, γραφείο, κατάστηµα, τουριστικό κατάλυµα) πρέπει να επιτρέπεται από την Πολεοδοµία κι τις χρήσεις γης του οικοπέδου. Σε διαφορετική περίπτωση, η επένδυση είναι ουσιαστικά µη υλοποιήσιµη.
5. Καταγραφή αυθαιρεσιών και εκτίµηση δυνατότητας τακτοποίησης
Εφόσον εντοπιστούν παραβάσεις, ο µηχανικός ενηµερώνει:
– αν µπορούν να τακτοποιηθούν,
– ποια διαδικασία απαιτείται,
– ποιο θα είναι το πρόστιµο ή το κόστος τακτοποίησης.
Πρόκειται για πληροφορίες που αλλάζουν ριζικά την εικόνα της επένδυσης.
6. Σύνταξη ολοκληρωµένης τεχνικής έκθεσης
Η τελική έκθεση συγκεντρώνει όλα τα ευρήµατα και παρέχει σαφή συµπεράσµατα ως προς:
– ποια προβλήµατα υπάρχουν,
– ποια µπορούν να λυθούν,
– ποια δηµιουργούν κινδύνους,
– ποια είναι τα συνολικά πολεοδοµικά δεδοµένα του ακινήτου.
Η έκθεση αυτή είναι πολύτιµη όχι µόνο πριν την αγορά, αλλά και για µελλοντικές διαδικασίες.
Τα σηµεία – κλειδιά που πρέπει να γνωρίζει ο κάθε αγοραστής
1. Συµβατότητα της κατασκευής µε την άδεια: Ακόµη και µικρές αποκλίσεις µπορούν να οδηγήσουν σε εµπλοκές.
2. Επιτρεπόµενη δόµηση: Ιδίως στα οικόπεδα, τα επιτρεπόµενα τετραγωνικά καθορίζουν την πραγµατική αξία.
3. Στατική κατάσταση και παλαιότητα: Σε παλιά κτίρια, µικρά ευρήµατα µπορεί να προµηνύουν µεγάλα προβλήµατα.
4. Η/Μ εγκαταστάσεις και πυροπροστασία: Σηµαντικό για επαγγελµατικά ακίνητα και πολυκατοικίες.
5. Κοινόχρηστοι χώροι και κανονισµός πολυκατοικίας: Συχνή πηγή διαφορών µεταξύ συνιδιοκτητών.
6. ∆υνατότητα µελλοντικών επεµβάσεων: Κάθε επενδυτικό σχέδιο πρέπει να είναι πρώτα πολεοδοµικά εφικτό.
Συµπέρασµα
Ο τεχνικός πολεοδοµικός προέλεγχος δεν είναι µια γραφειοκρατική διαδικασία· είναι ένα ουσιαστικό φίλτρο που προστατεύει τον αγοραστή από λάθος αποφάσεις, κρυφά κόστη και επενδυτικούς κινδύνους. Με την αγορά ακινήτων να γίνεται πιο απαιτητική και σύνθετη, ο ρόλος του µηχανικού ως ανεξάρτητου συµβούλου αποκτά καθοριστική σηµασία. Ένας πλήρης προέλεγχος εξασφαλίζει διαφάνεια, ασφάλεια και σιγουριά ότι η επένδυση στηρίζεται σε στέρεες βάσεις. Είναι µια µικρή ασφάλεια για µια ασφαλή επένδυση χιλιάδων ευρώ στην αγορά ακινήτων, σε µια κίνηση, κατά κανόνα, ζωής.
