Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, δημοτικός σύμβουλος Χαλανδρίου, πολιτικός μηχανικός Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου (ΕΜΠ), διευθύνων σύμβουλος της «Κrama property», γραμματέας ενημέρωσης της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ)
Το 2025 ξεκίνησε με την ελπίδα να είναι ένα καλύτερο έτος για την πλειονότητα των συμπολιτών μας και την Ελλάδα συνολικά. Όσον αφορά την ακίνητη περιουσία, που επηρεάζει 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες και έχει αντίκτυπο σε ολόκληρη την ελληνική κοινωνία και οικονομία, το 2025 χαρακτηρίζεται ως ένα «οροπέδιο».
Όλα τα διαθέσιμα στοιχεία, οι έρευνες και η εμπειρία μας υποδεικνύουν μια σταθεροποιητική τάση σε ένα υψηλό επίπεδο της αγοράς, με ωστόσο διακυμάνσεις και την εμφάνιση πολλαπλών ειδικών ταχυτήτων, σηματοδοτώντας το οριστικό τέλος της οριζόντιας συμπεριφοράς στην αγορά.
Οι 7 σημαντικές τάσεις για το 2025 σχετικά με την ακίνητη περιουσία είναι επιγραμματικά οι ακόλουθες:
1. Οι τιμές ακινήτων, ειδικά των κατοικιών που υπάρχει εδώ και έτη η μεγάλη ζήτηση, δεν μπορούν να αυξηθούν περαιτέρω στην μαζική αγορά, εκτός από ειδικές κατοικίες πολυτελείας ή κατοικίες αναβαθμισμένες σε περιοχές υψηλής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς. Αντίθετα, ακίνητα με περιορισμένη ζήτηση θα συνεχίζουν να κινούνται σε χαμηλότερες τιμή ανά τ.μ. όπως πχ κατοικίες μεγάλής επιφάνειας άνω των 200 τ.μ με τιμές άνω των 500 χιλιάδων ευρώ, γραφεία και καταστήματα χωρίς προβολή η μεγάλης παλαιότητας και εκτός σχεδίου γη. Η ζήτηση και οι τιμές, ειδικά στην κατοικία, έχουν φτάσει στο ζενίθ τους, σε ένα οροπέδιο για το 2025 χωρίς όμως άμεση τάση σημαντικής αποκλιμάκωσης αφού παραμένει το μεγάλο ζήτημα της έλλειψης προσφοράς κατάλληλων ακινήτων. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων επίσης έχει φτάσει το ανώτατο όριο με τάσεις μείωσης ήδη το 2024 και η πορεία τους θα εξαρτηθεί από την διάθεση των πωλητών να προσαρμοστούν το 2025, στη φάση της διαπραγμάτευσης. Ειδικά η εσωτερική ζήτηση κατοικιών έχει τάση περιορισμού λόγω του μικρού διαθέσιμου εισοδήματος της μεγάλης μάζας των Ελλήνων πολιτών, της γενική ακρίβειας. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι μόνο το 10-12% των πολιτών έχει την δυνατότητα για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Η ζήτηση εξωτερικού διατηρεί μια δυναμική αλλά με μικρότερα περιθώρια για το 2025 και για ακίνητα συγκεκριμένων χαρακτηριστικών.Τα μεγάλα προβλήματα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και το πολύχρονο μπλοκάρισμα στην εκτός σχεδίου δόμηση περιορίζουν την δυναμική νέας προσφοράς κατοικιών, ενώ για τα επαγγελματικά ακίνητα η προσφορά νεόδμητων ακινήτων είναι περιορισμένη και αφορά κυρίως μεγάλους παίκτες και επιχειρήσεις.
2. Στην αγορά κατοικίας, η ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς θα συνεχιστεί, με την υπερβολική προσδοκία των πωλητών και ιδιοκτητών για υψηλότερες τελικές τιμές να ενδέχεται να περιορίσει τις συμφωνίες. Η διατήρηση του επιπέδου ζήτηση και κυρίως η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών ή παλαιότητας με σύγχρονες προδιαγραφές θα διατηρήσει τις τιμές σε υψηλά επίπεδα, ενώ στα παλαιά ακίνητα, ιδιαίτερα σε αυτά που δεν έχουν ανακαινιστεί ή αναβαθμιστεί ενεργειακά, υπάρχουν ευκαιρίες επένδυσης υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, κυρίως σε αναπτυσσόμενες προνομιακές περιοχές της Αττικής και της υπόλοιπης Ελλάδας.
3. Στην κατηγορία των επαγγελματικών ακινήτων, όπως καταστήματα, γραφεία, αποθήκες και ξενοδοχεία, η αγορά παραμένει περιορισμένη σε λίγους παίκτες και αφορά ειδικά χαρακτηριστικά και μεγάλης κλίμακας έργα ή ακίνητα. Στη μικρομεσαία αγορά επαγγελματικών ακινήτων, όπως καταστήματα ή γραφεία με μικρότερη επιφάνεια και παλαιότητα, η ζήτηση είναι χαμηλή έως ελάχιστη, γεγονός που μπορεί να δημιουργήσει ευκαιρίες επένδυσης, ειδικά αν εξεταστεί η προοπτική αλλαγής χρήσης σε κατοικία ή αξιοποίησης για ειδική επαγγελματική στέγη χωρίς ιδιαίτερες απαιτήσεις σε προβολή ή πρόσβαση. Στον τομέα του τουρισμού, η κινητικότητα στην κατηγορία των ξενοδοχείων θα συνεχιστεί, αλλά θα αφορά κυρίως μεγάλους παίκτες. Αντίθετα, στον τομέα των μικρότερων ακινήτων τύπου βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουμε φτάσει στο αποκορύφωμα της προσφοράς και ζήτησης. Ως αποτέλεσμα, το 2025 αναμένεται να παρατηρηθεί μια νέα τάση μετακίνησης προς κλασικές μισθώσεις κατοικιών που δεν απέφεραν την επιθυμητή απόδοση στη βραχυχρόνια μίσθωση και επιθυμούν να αξιοποιήσουν τα νέα φορολογικά κίνητρα και την μεγάλη έλλειψη προσφοράς κατοικιών μικρότερου εμβαδού προς μίσθωση.
4. Η κατηγορία της εντός σχεδίου γης και της οικοδομήσιμης εκτός σχεδίου γης αναμένεται να επηρεαστεί το 2025 από τη χαμηλή προσφορά και τη μικρή διακύμανση της αξίας τους. Τα προβλήματα που σχετίζονται με τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, καθώς και οι συνεχιζόμενες αβεβαιότητες σχετικά με τους όρους δόμησης των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων, δημιουργούν μια πιεστική πτωτική τάση, αν και όχι σε σημαντικό βαθμό. Επιπλέον, το 2025 δεν αναμένονται εξελίξεις όσον αφορά τις εντάξεις σχεδίου και τα πολεοδομικά σχέδια. Ωστόσο, στις περιοχές εκτός σχεδίου μπορεί να προκύψουν ευκαιρίες για επενδύσεις.
5. Το ζήτημα της στέγης και της μείωσης των ενοικίων κατοικίας, τα οποία παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, δεν αναμένεται να βελτιωθεί σημαντικά, παρά τις διάφορες πρωτοβουλίες και κίνητρα που έχουν ληφθεί. Η ανισορροπία αυτή προκύπτει από την υπερβολική ζήτηση και την έλλειψη προσφοράς κατάλληλων κατοικιών, μικρότερης επιφάνειας και προδιαγραφών, για στέγαση και ενοικίαση. Για να δοθεί μια ουσιαστική λύση, απαιτείται η συστηματική ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας και η αξιοποίηση των χιλιάδων δημοσίων ακινήτων, καθώς και των κενών κατοικιών που κατέχουν τράπεζες, επενδυτικά ταμεία, δημόσιοι φορείς και ιδιώτες. Ωστόσο, δεν αναμένεται ότι αυτές οι ενέργειες θα υλοποιηθούν σε αποφασιστικό επίπεδο πριν το 2026.
6. Το κόστος λειτουργίας, ενέργειας, ηλεκτρισμού, ανακαίνισης και ανέγερσης ακινήτων, κατοικιών και επαγγελματικών χώρων θα παραμείνει το 2025 σε υψηλά επίπεδα. Αν και ο ρυθμός αύξησής τους θα περιοριστεί, δεν αναμένεται να υπάρξει αποκλιμάκωση ή σημαντική μείωση. Ως εκ τούτου, η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να χαρακτηρίζεται από σημαντικά κόστη λειτουργίας και κατασκευής, γεγονός που θα αποθαρρύνει τις μεγάλες επενδύσεις.
7. Η αγορά ακινήτων το 2025 αναμένεται να παραμείνει σε ένα σταθερό και υψηλό επίπεδο, αλλά θα εμφανίσει ποικιλία ταχυτήτων. Στην αγορά κατοικίας, οι παράγοντες που θα επηρεάσουν αυτή την ποικιλία περιλαμβάνουν τη θέση του ακινήτου και την κατάσταση της κτιριακής και ενεργειακής του ετοιμότητας. Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, σημαντικά στοιχεία είναι η προβολή, οι κατασκευαστικές προδιαγραφές και οι δυνατότητες χρήσης. Όσον αφορά τη γη, η θέση και οι δυνατότητες αξιοποίησης θα είναι καθοριστικές. Από το 2025, οι οριζόντιες τάσεις της αγοράς θα περιοριστούν και κάθε ακίνητο θα αποκτήσει τη δική του δυναμική, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του, την επιφάνειά του, τη χρήση του και τις δυνατότητες αξιοποίησής του. Για το λόγο αυτό, είναι απαραίτητο να υπάρχει προσοχή, ρεαλιστικές προσδοκίες και προσεκτική μελέτη από κάθε επενδυτή, αγοραστή και πωλητή.
Η εξέλιξη των 7 τάσεων για το 2025 θα εξαρτηθεί από την πορεία των 7 σημαντικών ζητημάτων σχετικά με την ακίνητη περιουσία και στέγη, τα οποία είναι επιγραμματικά τα κάτωθι:
1. Η δημιουργία, επιτέλους, και άμεση ανάπτυξη της κοινωνικής στέγης με αξιοποίηση χιλιάδων κενών ακινήτων του Δημοσίου και επιτέλους της πραγματική δημιουργία κοινωνικής κατοικία.ς Προγράμματα όπως το ΣΤΕΓΗ ΓΙΑ ΝΕΟΥΣ με επιδότηση επιτοκίου, το ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΩ-ΜΙΣΘΩΝΩ, και το ΚΑΛΥΨΗ με επιδότηση ενοικίου είναι δύο τέτοια παραδείγματα πολιτικής αλλά δεν επαρκούν. Η κυβέρνηση οφείλει να εξασφαλίσει πόρους για κατασκευή κοινωνικής κατοικίας. Ένα κονδύλι 1 δις θα οδηγούσε σε κατασκευή 10.000 διαμερισμάτων σύγχρονων προδιαγραφών σε 2 έτη σε δημόσια γή, που σήμερα υπάρχει και είναι κενή. Επίσης μια σχετική πρόταση είναι η αξιοποίηση των δημοσιών ακινήτων ως κοινωνική στέγη, μέσω των Δήμων, με συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και προδιαγραφές.
2. Η πολιτική εξισορρόπησης των τιμών και ενοικίων κατοικίας, που σήμερα παραμένουν σε υψηλό επίπεδο με κύριο μέλημα την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Η ανισορροπία άλλωστε προέρχεται από την υπερβάλλουσα ζήτηση και της αδυναμία προσφοράς κατοικιών κατάλληλων προς στέγαση. Η πολιτεία οφείλει να δημιουργήσει ένα ολοκληρωμένο πλέγμα δράσεων όπως κίνητρα για την αξιοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών που υπάρχουν στις τράπεζες, funds, φορείς, δημόσιο και σε φυσικά πρόσωπα. Είναι μία πολιτική κλειδί και για την μείωση των ενοικίων. Η πρόσφατη ρύθμισης απαλλαγή φορολογίας μισθωμάτων για αξιοποίηση κενών κατοικιών είναι θετική αλλά με περιορισμένη επιρροή λόγων των πολλών περιορισμών και κριτηρίων. Γενικά η σύνδεση της μείωσης μισθωμάτων κατοικιών με ταυτόχρονη μείωση φορολογίας ακινήτων είναι μια φιλοσοφία που μπορεί να λειτουργήσει αποτελεσματικά.
3. Η ταυτόχρονη α. στήριξη του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών και της κοινωνίας που σήμερα είμαστε στο χαμηλότερο επίπεδο της Ευρώπης με αποτέλεσμα να έχουμε το υψηλότερο ποσοστό δαπανών για στέγη σε σχέση με το εισόδημα και β. περιορισμός του κόστους λειτουργίας, ενέργειας, ανακαίνισης και ανέγερσης της στέγης, οικιστικής και επαγγελματικής, και γενικά των ακινήτων. Η ραγδαία αύξηση του κόστους στέγης τα προηγούμενα έτη απαιτεί μια σταθερή ολοκληρωμένη πολιτική μείωσης των μισθωμάτων, της τιμής χονδρικής ηλεκτρικού ρεύματος, των υλικών κατασκευής ώστε να είναι βιώσιμη η καθημερινή λειτουργία των ακινήτων, όπως η πτώση του ενεργειακού κόστους, του κόστους ηλεκτρισμού, του κόστους κατασκευής-ανακαίνισης και η πτώση του εξαιρετικά υψηλού γενικού κόστους στέγης και λειτουργίας για τους εκατ. ιδιοκτήτες ή μισθωτές τους.
4. H μόνιμη μείωση της φορολογίας ακινήτων όπως του ΕΝΦΙΑ με κίνητρα έκπτωσης και κατάργηση συμπληρωματικού τμήματος, του φόρου μισθωμάτων και σύμπτυξη η κατάργηση των 45 λοιπών τελών η φόρων επιβαρύνουν ένα ακίνητο σε όλες τις φάσεις εξέλιξης του. Σε αυτή την λογική πρέπει να κινηθεί η Πολιτεία το 2024 όπως για παράδειγμα να συνδέσει τα νέα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού με έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ και όχι νέας δόμησης.
5. Η στήριξη των ιδιοκτητών για την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων. Με την κατάργηση της επέκταση και βελτίωση των προδιαγραφών και ειδικά της ταχύτητας υλοποίησης των προγραμμάτων επιδότησης τύπου ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ και την διεύρυνση και υιοθέτηση μόνιμων φορολογικών κινήτρων, πχ της έκπτωσης φόρου 16.000€ για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων και λοιπών φοροαπαλλαγών. Οι ανάγκες ενεργειακής αναβάθμισης είναι πελώριες αφού με όλα τα προγράμματα εξοικονόμησης την τελευταία δεκαετία έχουν αναβαθμιστεί περίπου 50 χιλιάδες ακίνητα, ποσοστό μόλις 2-3% των ακινήτων κατασκευής προ του 2000. Άλλωστε η υψηλή ενεργειακή κατάταξη, τουλάχιστον άνω του Δ, είναι πλέον βασική προδιαγραφή αξιοποίηση ενός ακινήτου. Μια πολιτική λογική που μπορεί να ενισχύσει την αξιοποίηση χιλιάδων κενών κατοικιών, την αύξηση της προσφοράς και τη βιώσιμη προσαρμογή του επιπέδου τιμών ή μισθωμάτων τους.
6. Η άμεση λύση του μεγάλου ζητήματος της νόμιμης δόμησης των εκτός σχεδίου ακινήτων, ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ. Απαιτείται νομοθετική παρέμβαση για την άμεση αναγνώριση των οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές καθώς και για την οριστική προστασία χιλιάδων ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου, ειδικά από την απαξίωση τους και τις αναίτιες διεκδικήσεις του Δημοσίου. Ένα θέμα που έχει αναίτια βαλτώσει για 3 έτη δημιουργώντας ένα σημαντικό ζήτημα ανάπτυξη νόμιμης δόμησης. Η λύση δεν μπορεί να είναι μόνο η αναμονή για τα νέα πολεοδομικά σχέδια αλλά μια άμεση νομοθεσία που θα ορίζει λογικά της προδιαγραφές αναγνώρισης οδών εκτός σχεδίου.
7. Η ξεκάθαρη ισορροπημένη οργάνωση των λοιπών πολεοδομικών ζητημάτων όπως: 1.Tου Νέου Οικοδομικού Κανονισμού του 2012 που έχει δημιουργήσει μεγάλη αναστάτωση μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ για τα άρθρα με μπόνους δόμησης 2. Της άμεσης επιτάχυνσης των εντάξεων σχεδίου και πολεοδομικών τοπικών σχεδίων. 3. Της άμεσης ενεργοποίησης της ρύθμισης αυθαιρέτων κατηγορίας 5 που αναίτια σταμάτησε το 2020, και 4. Της ορθής ολοκλήρωσης του κτηματολογίου και των δασικών χαρτών σωστά και με δίκαιο και λογικό τρόπο για τους ιδιοκτήτες προστατεύοντας τα δικαιώματα τους, ολοκληρώνοντας όλα τα αιτήματα αντιρρήσεων και όχι «καταστρατηγώντας ή υφαρπάζοντας» τα.
Το 2025 είναι ενεργά 9 μέτρα που ανακοινώθηκαν από τον Πρωθυπουργό στη ΔΕΘ και συγκεκριμένα προβλέπονται οι εξής παρεμβάσεις και κίνητρα, που όμως έχουν και αρκετούς αναίτιους περιορισμούς, συνοπτικά:
1. Απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για ακίνητα μέχρι 120τμ που θα ενοικιαστούν τα οποία δηλώνονταν προηγουμένως ως κενά κάτ. ελάχιστον για 3 έτη ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση κατ’ ελάχιστον για 1 έτος.
2. Διπλάσια μείωση ΕΝΦΙΑ από το 2025 (από 10% σε 20%) για κατοικίες φυσικών προσώπων, φορολογητέας αξίας έως 500.000 ευρώ, που είναι ασφαλισμένες για φυσικές καταστροφές (πυρκαγιά, σεισμό, πλημμύρα).
3. Μόνιμη απαλλαγή ΕΝΦΙΑ για διατηρητέα κτίρια αξίας μέχρι 400.000 ευρώ.
4. Παράταση έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 της αναστολής επιβολής φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων των πωλητών και αναστολή επιβολής ΦΠΑ σε νεόδμητα ακίνητα.
5. Αύξηση επιδότησης επισκευής κατοικιών του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» και η αύξηση της επιδότησης πραγματοποίησης δαπανών επισκευής και ανακαίνισης επί του ακινήτου ενταγμένου στο πρόγραμμα ύψους μέχρι 13.500 ευρώ από 10.000 ευρώ σήμερα που περιλαμβάνουν τα απαιτούμενα υλικά και τις εργασίες. Η επιδότηση ανέρχεται πλέον στο 60% των συνολικών δαπανών ήτοι 8000€ από το 40% σήμερα.
6. Έναρξη του νέου προγράμματος ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ ΙΙ για απόκτηση κύριας κατοικίας από ωφελούμενους 25-50 ετών και αγορά κατοικιών αξίας μέχρι 250.000 ευρώ, επιφανείας 150τμ και έτους κατασκευής μέχρι 2007, με δάνεια μέχρι 90% αξίας με επιδότηση κατά 50% του επιτοκίου.
7. Έναρξη νέου προγράμματος ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗ ΤΟ ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ για κατοικίες, κύριες και δευτερεύουσες, με άτοκο δάνειο μέχρι 25.000 ευρώ.
8. ‘Έναρξη του Νέου Εξοικονομώ 2025 για κύριες κατοικίες με επιδότηση 50% μέχρι 35.000 ευρώ που αυξάνεται για ειδικές κατηγορίες ωφελούμενων
9. Λοιπά προγράμματα επιδότησης όπως το ΑΛΛΑΖΩ ΣΥΣΚΕΥΗ ΘΕΡΜΑΣΝΗΣ, ΖΕΣΤΟΥ ΝΕΡΟΥ ΧΡΗΣΗ και προγραμμάτων ΕΣΠΑ για επιχειρήσεις που περιλαμβάνουν δαπάνες ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης.
Το 2024 έχει περάσει χωρίς να υπάρξει μια δομική λύση για τα προαναφερθέντα ζητήματα. Παρόλο που έχουν γίνει κάποιες πρόοδοι, τα προβλήματα παραμένουν, καθώς είναι θεμελιώδη και διαρκούν εδώ και χρόνια. Έχουν πραγματοποιηθεί θετικές βελτιώσεις και αλλαγές, ωστόσο υπάρχουν και σημαντικές παραλείψεις και καθυστερήσεις. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις σχετικά με τη Golden Visa και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ικανοποιητικές και επιτυγχάνουν μια ισορροπία μεταξύ ανάπτυξης, επενδύσεων και λογικής.
Οι κύριες τάσεις είναι εδώ, τα ανοικτά ζητήματα έχουν εξεταστεί και αναλυθεί εκτενώς στη δημόσια σφαίρα. Υπάρχουν εφικτές λύσεις και πολιτική βούληση για τη δομική βελτίωση, αλλά απαιτείται η πράξη της κυβέρνησης και της πολιτείας, καθώς αφορούν εκατομμύρια συμπολίτες μας. Είναι αναγκαίο να ζητηθεί άμεση και ολοκληρωμένη παρέμβαση και πολιτική, αντί για αποσπασματικά μέτρα. Καλή Χρονιά, λοιπόν, με περισσότερη ουσία, αποτελέσματα μεγάλου βεληνεκούς και κοινωνικής έκτασης αντί με την βαρύτητα σε επικοινωνιακές προσεγγίσεις.
