Το τέλος της πανδημίας, ως συνέχεια της μεγάλης οικονομικής ύφεσης της προηγούμενης δεκαετίας, βρίσκει το Μαρούσι σε μια νέα επιχειρηματική «έκρηξη», δύο δεκαετίες μετά την ολοκλήρωση του πρώτου real estate κύματος, το οποίο αποτέλεσε το πιο «καυτό» επίκεντρο της τοπικής και όχι μόνο πολιτικής αντιπαράθεσης και προσέδωσε στην πόλη πρώτα τον χαρακτηρισμό «Βωβόπολη» και εν συνεχεία, δια στόματος του πρώην δημάρχου Παναγιώτη Τζανίκου, «Μανχάταν», για να πάρει τελικά τον «πολιτικώς ορθό» χαρακτηρισμό «μητροπολιτικό κέντρο», στις αρχές της δημαρχίας του Γιώργου Πατούλη.
Μετά την αδράνεια τουλάχιστον δέκα ετών, σημαντικές επενδύσεις από μεγάλες εταιρείες, συνολικού ύψους 300 εκατ. ευρώ, έχουν ως αποτέλεσμα να χτίζονται ήδη ή να δρομολογούνται άμεσα προς οικοδόμηση, σειρά μεγάλων συγκροτημάτων γραφείων στην ευρύτερη περιοχή πέριξ του «δαχτυλιδιού» της Λεωφ. Κηφισιάς, προσαρμοσμένων στα βιοκλιματικά χαρακτηριστικά που επιτάσσει η «πράσινη» μετάβαση της εποχής μας. Μια δραστηριότητα, η οποία έρχεται, μάλιστα, σε αντίθεση με τις εκτιμήσεις εν μέσω πανδημίας ότι τα «υβριδικά» εργασιακά μοντέλα, τα οποία περιλαμβάνουν την εξ αποστάσεως εργασία, θα αποτελούσαν την κυρίαρχη τάση.
Νέα επιβάρυνση και… αδράνεια
Βέβαια, σε σχέση με την αρχή της νέας χιλιετίας, η νέα πολεοδομική επιβάρυνση και ο κυκλοφοριακός φόρτος που θα δεχθεί η πόλη, δεν θα προστεθεί μόνο στα περίφημα «γυάλινα» και άλλα μεγάλα κτήρια επί της Λ. Κηφισιάς και στους γύρω δρόμους του υπερτοπικού κέντρου του Αμαρουσίου, αλλά και στα ουκ ολίγα τεράστια εμπορικά κέντρα και υπουργεία που έχουν προστεθεί στο μεσοδιάστημα στον αστικό ιστό, ιδίως από την εποχή των Ολυμπιακών Αγώνων κι έπειτα.
Αξιοσημείωτο είναι, ωστόσο, ότι, σε αντίθεση με τις εντονότατες πολιτικές και κοινωνικές αντιδράσεις του παρελθόντος, μπροστά σε αυτό το νέο επιχειρηματικό real estate κύμα που πλημμυρίζει το Μαρούσι, δεν έχει υπάρξει η παραμικρή πολιτική νύξη στο Δημοτικό Συμβούλιο, τόσο από πλευράς δημοτικής Αρχής όσο και από πλευράς μειοψηφίας.
Δεν είναι υπερβολή να πούμε ότι, ενόσω ο Δήμος έχει επικεντρωθεί σε πολιτιστικές και άλλες τοπικές δραστηριότητες, υιοθετώντας, παράλληλα, μια συντηρητική και προσεκτική διαχειριστική φιλοσοφία σε επίπεδο λειτουργίας και παρεμβατικότητας του Δήμου, το Μαρούσι πρόκειται να δεχθεί εκ νέου δεκάδες χιλιάδες νέα τετραγωνικά μέτρα οικοδομής, χιλιάδες νέους εργαζόμενους και επισκέπτες και φυσικά έναν μεγάλο αριθμό αυτοκινήτων, ο οποίος θα προστεθεί στις ήδη επιβαρυμένες κυκλοφοριακές συνθήκες σε κεντρικούς άξονες και τους γύρω δρόμους.
Και φυσικά, σε πολιτικό επίπεδο δεν έχει γίνει καμία κουβέντα ως προς τον ενδεχόμενο σχεδιασμό που πρέπει να χαραχθεί, ώστε ο Δήμος και η πόλη να έχουν (αντισταθμιστικά) οφέλη από όλη αυτή την νέα επιχειρηματική υπερδραστηριότητα.
Μπορείτε να διαβάσετε για τις επιχειρηματικές real estate επενδύσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη στην πόλη. (Δεν περιλαμβάνεται σε αυτές η μετεγκατάσταση του καζίνο της Πάρνηθας στο κτήμα Δηλαβέρη, καθώς η εφημερίδα μας έχει καλύψει το θέμα με επανειλημμένα ρεπορτάζ).
Επένδυση 120 εκατ. ευρώ στην πρώην «Kodak»
Με προϋπολογισμό που εκτιμάται να αγγίξει ή να περάσει τα 120 εκατ. ευρώ και με την υπογραφή των Foster & Partners θα υλοποιηθεί η κοινή επένδυση της Noval Property AEEAΠ και της επενδυτικής Brook Lane Capital για το νέο συγκρότημα γραφείων στον Παράδεισο Αμαρουσίου, επί των οδών Χειμάρρας 10-12 και Αμαρουσίου – Χαλανδρίου (το γνωστό ακίνητο πρώην Kodak), η οποία ήδη κατατάσσεται ανάμεσα στις μεγαλύτερες κτηριακές δημιουργίες στο Λεκανοπέδιο.
Η σχετική αδειοδότηση έχει ήδη εξασφαλιστεί, με στόχο την έναρξη της κατασκευής το 2023 (έχουν
ήδη ξεκινήσει προκαταρκτικές κατεδαφίσεις στο σημείο) και την τελική παράδοση εντός του 2025. Οι δύο εταίροι, σε ποσοστό 50%- 50% μέσω της εταιρείας «Τhe Grid» επενδύουν σε ένα σύγχρονο κτηριακό συγκρότημα με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, με στόχο να προσελκύσουν μισθωτές με target group μεγάλες πολυεθνικές εταιρείες, σε αρχιτεκτονικό σχεδιασμό του καταξιωμένου διεθνώς γραφείου Foster & Partners, το οποίο έχει εκπονήσει και το περίφημο masterplan του έργου στο Ελληνικό και άλλα μεγάλα έργα.
Το νέο σύμπλεγμα γραφείων θα είναι κοντά στα 60.000 τ.μ., συμπεριλαμβανομένων των υπόγειων και βοηθητικών χώρων, σε έκταση περίπου 16 στρεμμάτων και θα περιλαμβάνει ανοιχτούς χώρους, με καταστήματα εστίασης και campus. Η αγορά του ακινήτου «πρώην Kodak» έγινε το 2021, έναντι 28,6 εκατ. ευρώ, με πλειοδοτικό διαγωνισμό και μετά από απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, καθώς το ακίνητο προέρχεται από το χαρτοφυλάκιο της Ektasis Development.
Google και Elpedison στην οδό Φραγκοκκλησιάς
Λίγο πριν την καλοκαιρινή περίοδο, ολοκληρώθηκε και παραδόθηκε προς χρήση στην οδό Φραγκοκκλησιάς,
το νέο βιοκλιματικό συγκρότημα γραφείων με τις αντίστοιχες πιστοποιήσεις της Prodea Investments AEEAΠ, συνολικού κόστους κατασκευής 15 εκατ. ευρώ, με μισθώτριες τις εταιρίες Google και Εlpedison. Σύμφωνα, μάλιστα, με σχετικά δημοσιεύματα, η Prodea, εκτός του «Ilida Business Center» στην περιοχή του ΟΑΚΑ, το οποίο αποκτήθηκε το 2021 από τη Lamda Development έναντι τιμήματος 39 εκατ. ευρώ, σχεδιάζει ένα ακόμη συγκρότημα με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά στο «δαχτυλίδι» της Λ. Κηφισιάς και συγκεκριμένα στα 5 όμορα οικόπεδα, πρώην ιδιοκτησίας της Eκκλησίας των Μαρτύρων του Ιεχωβά, τα οποία αποκτήθηκαν στις αρχές του 2022 από την εταιρεία, για τη δημιουργία συγκροτήματος γραφείων, συνολικής επιφάνειας περί τα 12.000 τ.μ. (πιθανότατα σε δύο κτίρια) σε μια επένδυση συνολικού προϋπολογισμού 35 εκατ. ευρώ.
Στο πρώην ακίνητο Berkshire η Pricewaterhouse Coopers
Σε νέα γραφεία 22.550 τ.μ., με συνολική αξία έως 55 εκατ. ευρώ Δίπλα στη Λ. Κηφισιάς θα κατασκευαστεί και
το νέο οικοδομικό συγκρότημα της γνωστής εταιρίας συμβούλων-ελεγκτών PricewaterhouseCoopers, με στόχο να παραδοθεί εντός του 2024. Το έργο έχει αναλάβει να αναπτύξει η Dimand, σε σχεδιασμό από το αρχιτεκτονικό γραφείο ΑΣΠΑ του Σπύρου Τσαγκαράτου. Το νέο συγκρότημα με αξία ανάπτυξης (μαζί με την αγορά του οικοπέδου) κοντά στα 50-55 εκατ. ευρώ, θα κατασκευαστεί στο πρώην ακίνητο της Berkshire, το οποίο αγοράστηκε από την Dimand και θα πωληθεί μετά την παράδοσή του.
Σύμφωνα με όσα έχουν γίνει γνωστά, τα νέα γραφεία θα αποτελούνται από δύο αντικριστά κτίρια τεσσάρων επιπέδων, συνολικής επιφάνειας 22.550 τ.μ., μαζί με υπόγεια πάρκινγκ και βοηθητικούς χώρους. Μεταξύ των κτηρίων θα υπάρχει ακάλυπτος χώρος πρασίνου, που θα λειτουργεί ως πυρήνας κοινωνικών και ψυχαγωγικών δραστηριοτήτων, αλλά και ανάπαυλας για τους εργαζόμενους.
Χτίζονται 10.000 τ.μ. στο οικόπεδο του ΤΕΕ
Στη διενέργεια διαγωνισμού προκειμένου να αξιοποιήσει το «υπερτοπικής χρήσης» Ο.Τ. 511 που βρίσκεται στο «δαχτυλίδι» της Λ. Κηφισιάς, με οικοδόμηση 10.000 τ.μ., εκ των οποίων τα 3.500 τ.μ. για δικά του γραφεία μέσω αντιπαροχής, προχωρά το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), κάνοντας πράξη την πρόθεσή του, έτσι όπως την είχε εκφράσει ο τότε αντιπρόεδρός του Σωκράτης Αλεξιάδης στο Δημοτικό Συμβούλιο Αμαρουσίου, στις αρχές του Σεπτεμβρίου του 2010.
Το ΤΕΕ τότε είχε αντιδράσει έντονα στην κατά πλειοψηφία απόφαση της τότε διοίκησης του Γιώργου Πατούλη για τροποποίηση της χρήσης γης του χώρου σε κοινωφελή, προς μελλοντική απαλλοτρίωση (είχε αποφασιστεί
επίσης και η αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών). Σε εκείνη τη συνεδρίαση πρόεδρος του Σώματος ήταν ο Μάριος Μαραγκάκης, ο οποίος, ως αντιδήμαρχος Πολεοδομίας μερικά χρόνια νωρίτερα, είχε προτείνει τη απόκτηση του οικοπέδου με αυτοχρηματοδότηση του Δήμου και τη μετατροπή του σε κοινωφελή χώρο πολιτιστικών δραστηριοτήτων – Δημοτικό Θέατρο, με 10 στρέμματα πάρκου και 500 υπόγειες θέσεις πάρκινγκ, επικαλούμενος, μάλιστα, το γεγονός ότι τότε στο Κτηματολόγιο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου καταγραφόταν ως «άγνωστος».
Παρ’ ό,τι το Δημοτικό Συμβούλιο έλαβε την απόφαση της τροποποίησης, η υπόθεση δεν προχώρησε σε βάθος χρόνου, όπως και αρκετές άλλες υποθέσεις απαλλοτριώσεων, κυρίως λόγω της έλλειψης οικονομικής δυνατότητας (σ.σ. εκείνη την περίοδο το Ο.Τ. 511 εκτιμάτο ότι κόστιζε περί τα 25 εκατ. ευρώ) και, ως εκ τούτου ο χώρος παρέμεινε στην ιδιοκτησία του ΤΕΕ.
Ο διαγωνισμός
Η διαδικασία αξιοποίησης του ακινήτου οικοπέδου που διαθέτει το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας στον «δαχτυλίδι» της Λ. Κηφισιάς, με χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης του έργου σε 24 μήνες από την υπογραφή της σύμβασης, προβλέπει την ανέγερση κτιριακών εγκαταστάσεων συνολικής επιφάνειας περίπου 10.000 τ.μ., στις οποίες το ΤΕΕ με αντιπαροχή θα αποκτήσει νέα γραφεία, συνολικής επιφάνειας περίπου 3.500 τ.μ., για τη στέγαση των υπηρεσιών του. Η προκήρυξη του έργου προέβλεπε κατάθεση προσφορών από τους ενδιαφερόμενους έως τις 26 Ιουλίου 2022 ενώ η εκτιμώμενη αξία του έργου είναι 20.293.968 ευρώ.
Κύριο αντικείμενο της σύμβασης είναι η αξιοποίηση μέσω αντιπαροχής ακινήτου επί των οδών Λ. Κηφισιάς, Διστόμου, Αλαμάνας και Αττικής Οδού, (Κόμβος Δαχτυλίδι), ώστε να κατασκευαστεί νεόδμητο κτήριο, με αποκλειστική χρηματοδότηση του αναδόχου και ως αντάλλαγμα να προσφερθεί από τον ανάδοχο αντιπαροχή επ’ αυτού. Στο ακίνητο θα δημιουργηθούν 310 θέσεις στάθμευσης από τις οποίες οι 268 υπόγειες, 40 υπαίθριες και 2 για στάθμευση μεγάλων οχημάτων.
Όροι δόμησης – Χρήσεις γης
Στο οικόπεδο του ΤΕΕ μπορεί να κατασκευαστεί κτίριο 10.130 τετραγωνικών, με υπόγειους χώρους 10.468 τετραγωνικών ενώ ορίζεται ότι το ελάχιστο αποδεκτό ποσοστό προσφερόμενης αντιπαροχής ανέρχεται σε 35,45% επί του εμβαδού αναφοράς. Οι ισχύοντες όροι δόμησης είναι: συντελεστής δόμησης 1, κάλυψη 40%, μέγιστο ύψος 16 μ.
Ως προς το τι μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο, οι χρήσεις γης ορίζονται ως ακολούθως:
1. Κατοικία,
2. Ξενώνες ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις κατηγορίας 4 αστέρων και ανώτερης,
3. Εμπορικά καταστήματα,
4. Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Κοινωφελείς Οργανισμοί,
5. Διοίκηση (απαγορεύονται Υπουργεία),
6. Εστιατόρια,
7. Αναψυκτήρια,
8. Κέντρα διασκέδασης – αναψυχής (τα κέντρα νυχτερινής διασκέδασης επιτρέπονται μόνο στα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο στο ΒΟΔ),
9. Χώροι συνάθροισης κοινού,
10. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις,
11. Κτίρια εκπαίδευσης, 1
2. Θρησκευτικοί χώροι,
13.Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας,
14. Κτίρια γήπεδα στάθμευσης (συμπεριλαμβάνονται τα πλυντήρια αυτοκινήτων). Δεν επιτρέπονται τα γήπεδα στάθμευσης στη Λ. Κηφισιάς και στην Αττική Οδό,
15. Αθλητικές εγκαταστάσεις,
16. Εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων,
17. Διαγνωστικά Κέντρα.
Νέα συγκροτήματα γραφείων και αναβαθμίσεις παλαιότερων
Στην οδό Χειμάρρας αναμένεται να ξεκινήσει εντός του 2022 και η νέα επένδυση από την Trastor AEEAΠ, η οποία διαθέτει ήδη χαρτοφυλάκιο αξίας πολλών εκατομμυρίων σε γραφεία στο Μαρούσι. Πρόκειται για ένα ακόμη νέο «πράσινο» συγκρότημα γραφείων σε έκταση περίπου 5.000 τ.μ. και προϋπολογισμό 16,5 εκατ. ευρώ. Αφορά σε μια ιδιόκτητη έκταση, η οποία προήλθε από συνένωση δύο οικοπέδων, με την εταιρεία να έχει προχωρήσει και το πλάνο αναβαθμίσεων ιδιοκτησιών της περιοχής.
Την ίδια στιγμή η Dromeus Capital, στην οποία έχουν περιέλθει κτίρια πρώην ιδιοκτησίας του άλλοτε κραταιού ομίλου Βωβού, προχωρά σε ενεργειακές αναβαθμίσεις υφιστάμενων γραφείων ιδιοκτησίας της στην περιοχή,
αλλά και σχεδιάζοντας τη δημιουργία νέων επιχειρηματικών κτηρίων στον άξονα της οδού Σωρού, ενώ στο real estate επενδυτικό κάδρο βρίσκεται και η επενδυτική Hellenic Properties, η οποία επίσης έχει επενδύσει σε γραφεία στο Μαρούσι, με μισθωτές, εγχώριες και ξένες μεγάλες εταιρείες.
