Το ανωτέρω συμπέρασμα αποτελεί βεβαίως μία πολύ γενική παρατήρηση, διότι οι τιμές των ακινήτων, κυρίως στην Αττική, που αποτελεί και την «ατμομηχανή» της αγοράς για όλη την Ελλάδα, δεν κινούνται σε όλες τις περιοχές και τα προάστια με τον ίδιο ρυθμό ή πάντα προς την ίδια κατεύθυνση.
Χαρακτηριστικό των τελευταίων μηνών είναι ότι οι τιμές των ακινήτων στις ακριβές και στις μεσαίες περιοχές του Λεκανοπεδίου της Αττικής έχουν πέσει αρκετά, από 8% έως και 20%. Ένα άλλο γενικό χαρακτηριστικό της κτηματαγοράς είναι ότι οι τιμές των γραφείων και γενικώς των επαγγελματικών χώρων έχουν επίσης μειωθεί σημαντικά.
Στα εμπορικά καταστήματα και στα γραφεία σε πολύ εμπορικούς δρόμους, όπως οι λεωφόροι Μεσογείων, Συγγρού και Ποσειδώνος σημειώνεται μείωση των τιμών, ενώ εκείνα τα καταστήματα που διατηρούν τις υψηλές τιμές τους, τόσο ως αξία του ακινήτου, όσο και μισθωτική αξία, είναι οι «σταθερές αξίες» του κέντρου (Κολωνάκι, Ερμού), τα κεντρικά καταστήματα της Γλυφάδας και της Κηφισιάς, ενώ από εκεί και πέρα, σε πολλές άλλες εμπορικές περιοχές, ιδιαιτέρως των προαστίων, επικρατεί το χάος, με αρκετά καταστήματα να μένουν ξενοίκιαστα επί πολλούς μήνες, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να αναγκάζονται να τα εκμισθώσουν σε τιμές χαμηλότερες έως και 20% από εκείνες που αρχικώς ζητούσαν.
Σε γενικές γραμμές οι Ολυμπιακοί Αγώνες δεν έχουν φέρει το τεράστιο κύμα ξένων επενδύσεων και έντονης ζήτησης από αλλοδαπές εταιρείες, που πολλοί ανέμεναν τα προηγούμενα χρόνια. Από την άλλη πλευρά, όμως, στην Αττική κυρίως, αλλά και σε άλλες περιοχές της Ελλάδος, έχουν κατασκευαστεί –και συνεχίζουν να κατασκευάζονται– τεράστια συγκοινωνιακά έργα, γέφυρες, νέοι οδικοί άξονες, ο προαστιακός σιδηρόδρομος, το μετρό που επεκτείνεται, το τραμ, αλλά και νέα λιμάνια (Λαύριο) και μαρίνες, που αλλάζουν κυριολεκτικά από μέρα σε μέρα τις συνθήκες ζήτησης ακινήτων και επηρεάζουν τις τιμές τους.
Η Αττική Οδός έχει φέρει την Πελοπόννησο κυριολεκτικά κοντύτερα στις περισσότερες περιοχές της Αττικής κατά μισή ώρα! Γρηγορότερα κάποιος σήμερα μπορεί να πάει από την Αθήνα στο εξοχικό του στην Τρίπολη, την Καλαμάτα, την Σπάρτη, αφού γλιτώνει μισή ώρα διαδρομής, τουλάχιστον, αλλά και το μεγάλο μποτιλιάρισμα της επιστροφής, που αρχίζει να γίνεται παρελθόν. Η γέφυρα Ρίου–Αντιρρίου αναμένεται να παραδοθεί σε 10 μήνες και θα αλλάξει κυριολεκτικά τη μορφή της Δυτικής Ελλάδος (Κυπαρισσία, Πύργος, Πάτρα, Ναύπακτος, Μεσολόγγι, Ιωάννινα, Πρέβεζα κ.λπ. θα ξεχάσουν ότι τους χωρίζει ο Κορινθιακός κόλπος).
Από περιοχές της Αττικής όπως η Μεταμόρφωση, η Αγία Παρασκευή, το Νέο Ηράκλειο, η Πεύκη και το Μαρούσι, μπορείς να βρεθείς σε δύο ώρες στο Ναύπλιο ή στην Πάτρα, σε μιάμιση ώρα στο Ξυλόκαστρο και σε δυόμισι – τρεις ώρες στις Αμαλιάδα. Το Μετρό τον Ιούνιο θα φθάνει μέχρι το αεροδρόμιο «Ελευθέριος Βενιζέλος» αλλά και ως τον Άγιο Αντώνιο στο Περιστέρι, το τραμ μέχρι τα Νότια Προάστια στο Φάληρο και τη Γλυφάδα, ενώ με την Αττική Οδό το καλοκαίρι μπορεί κανείς να πάει για μπάνιο από τα Βορειοδυτικά Προάστια στα νότια (Σαρωνίδα, Λαγονήσι) μέσα σε 35–40 λεπτά, ενώ πριν χρειαζόταν μιάμιση ώρα τουλάχιστον.
Ο προαστιακός σιδηρόδρομος, τέλος, αναμένεται να «φέρει» ακόμα πιο κοντά στην Αθήνα, την Χαλκίδα και το Κιάτο, αλλά και όλους τους ενδιάμεσους προορισμούς, στους οποίους κανείς θα μπορεί να έχει πλέον τη μόνιμη κατοικία του και να εργάζεται στην Αθήνα.
Όλες αυτές οι αλλαγές τροποποιούν μέρα με τη μέρα την αξία των ακινήτων, αφού κάθε σταθμός του μετρό ή του προαστιακού που κατασκευάζεται αυξάνει αλματωδώς την αξία των γειτονικών ακινήτων, ενώ κάθε νέος δρόμος που συνδέει δυσπρόσιτες μέχρι σήμερα περιοχές, δημιουργεί ανάπτυξη στα παρακείμενα οικόπεδα.
Διαφαίνονται, έτσι, δύο αντίθετες τάσεις, Από τη μία πλευρά μειώνονται οι τιμές σε πολλά ακίνητα στις ακριβές περιοχές λόγω της οικονομικής στενότητας, των υπερβολών στις τιμές μέχρι πρότινος και της απουσίας μεγάλου τουριστικού ρεύματος. Από την άλλη πλευρά, όμως, τα νέα έργα δημιουργούν νέες αξίες σε «ξεχασμένες» ή υποβαθμισμένες μέχρι σήμερα περιοχές.
Βασικός κανόνας που συνεχίζει να έχει εφαρμογή είναι η μεγάλη ανάπτυξη στην ευρύτερη περιοχή των Μεσογείων, όπου η οικοδομική δραστηριότητα καλά κρατεί, η αυξημένη ζήτηση μικρών και μεσαίων διαμερισμάτων, παλαιών και νέων, σε όλη την Αθήνα (από 50 έως 80 τ.μ.), η μειωμένη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, η άνοδος περιοχών του κέντρου όπως το Θησείο, το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, ο Κεραμεικός και η Ηλιούπολη και η πτώση των τιμών των γραφείων.
Ενδεικτικώς αναφέρουμε μερικές τιμές κατοικιών σε περιοχές της Αττικής. Κατά μέσο όρο, λοιπόν, τα διαμερίσματα στο Θησείο κυμαίνονται περί τα 1.500 ευρώ ανά τ.μ., στην Αγία Παρασκευή περί τα 2.500 ευρώ, στη Βούλα περί τα 2.700 ευρώ, στη Ραφήνα περί τα 1.750 ευρώ, στα Σπάτα περίπου το ίδιο, στην Καλλιθέα περί τα 1.400 ευρώ, ενώ στην Ηλιούπολη περί 1.850 ευρώ. Σημειωτέον, ότι ακόμα και στην ίδια περιοχή οι τιμές μπορεί να διαφέρουν πολύ από γειτονιά σε γειτονιά, διότι πολλοί παράγοντες διαφοροποιούν την αξία ενός διαμερίσματος ή οικοπέδου από ένα σχεδόν διπλανό. Το σχήμα του οικοπέδου, η θέση του, η υψομετρική διαφορά των διαφόρων σημείων του, η ύπαρξη άλσους ή πρασίνου, η εύκολη πρόσβαση σε συγκοινωνιακούς σταθμούς, η απουσία θορύβου είναι μερικοί από τους παράγοντες που διαμορφώνουν την αξία κάποιου διαμερίσματος ή μαγαζιού.
Το γενικότερο συμπέρασμα είναι ότι τα δύσκολα στην παγκόσμια οικονομία φαίνεται ότι πέρασαν, οι τιμές σε πολλές περιοχές στην Ελλάδα έχουν πέσει αρκετά, νέες αξίες δημιουργούνται με τα νέα έργα, άρα και νέες ευκαιρίες για επωφελείς αγορές και επενδύσεις. Το 2004 ίσως αποδειχθεί έτος κατά το οποίο η, ούτως ή άλλως ασφαλής επένδυση της αγοράς ακινήτων καταστεί ακόμη πιο συμφέρουσα.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος – δικηγόρος Αθηνών,
Master of Laws
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
