Γράφει ο
Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου
Σήμερα, παράλληλα με τη μεγάλη μεγέθυνση της αγοράς ακινήτων, ειδικά των κατοικιών αλλά και της ραγδαίας ανόδου των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών, έχει ενταθεί το μεγάλο ζήτημα του κόστους και εύρεσης στέγης κύριας κατοικίας. Η ουσία του προβλήματος έγκειται στο ζήτημα της υπερβάλλουσας ζήτησης για κατοικίες, ειδικά εμβαδού μέχρι 120 τ.μ. που επικεντρώνεται το ευρύ ποσοστό της ζήτησης. Δηλαδή η ζήτηση είναι μεγαλύτερη, και υπερκαλύπτει, την κατάλληλη προσφορά· και σημειώστε το «κατάλληλη», δηλαδή ακίνητα που έχουν τη δυνατότητα για ορθή οίκηση.
Η λύση κρύβεται στα χιλιάδες κενά ακίνητα και ειδικά σε κενές κατοικίες που υπάρχουν αποδεδειγμένα στην Ελλάδα, κυρίως στην Αθήνα και στα αστικά κέντρα και δευτερευόντως στην περιφέρεια και νησιά.
Σύμφωνα με τα επίσημα στατιστικά στοιχεία, σήμερα υπάρχουν μόνο στην Περιφέρεια Αττικής 500 χιλιάδες κενές κατοικίες και πολύ περισσότερες σε όλη την χώρα. Ένας συγκλονιστικός αριθμός που φυσιολογικά δημιουργεί το ερώτημα, γιατί είναι αυτά τα ακίνητα κενά, σε μια εποχή που μπορούν να προσφέρουν άμεσα ένα σημαντικό παθητικό εισόδημα μέσω μισθώσεων.
Όμως στην πραγματικότητα ο «θησαυρός» δεν είναι τόσο μεγάλος όσο δείχνει, ας δούμε γιατί. Τρεις είναι οι βασικοί λόγοι.
- Τα περισσότερα ακίνητα είναι μεγάλης παλαιότητας άνω της 30ετίας και απαιτούν μεγάλο και αυξημένο κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, που δεν μπορούν να εξασφαλίσουν οι ιδιοκτήτες με ίδια κεφάλαια ή αποταμιεύσεις.
- Πολλά ακίνητα ανήκουν στο Δημόσιο, φορείς, ιδρύματα, τράπεζες, funds, κ.λπ. που έχουν μεγάλη αδυναμία η τακτική να τα κρατούν κλειστά. Είναι οργανισμοί που δεν μπορούν να υλοποιήσουν ουσιαστική αξιοποίηση και προσβλέπουν σε άμεσες αποδόσεις χωρίς ουσιαστικές επενδύσεις μεσομακροπρόθεσμου χαρακτήρα.
- Η κατανομή των κενών ακινήτων δεν ταυτίζεται με την ενεργό ζήτηση ειδικά σε προορισμούς της περιφέρειας π.χ. στα νησιά.
Σήμερα το στεγαστικό ζήτημα έχει άμεση σχέση με τα κενά ακίνητα, ειδικά με χρήση κατοικίας. Το ζήτημα όμως της στέγης και της αξιοποίησης, ενεργοποίησης των κενών ακινήτων είναι σύνθετο και απαιτεί ολοκληρωμένη λύση. Απαιτούνται γενναία σημαντικά κίνητρα που θα απαντήσουν δομικά στις αιτίες που παραμένουν κενά τα ανωτέρω ακίνητα όπως η μείωση της φορολογίας, η επιδότηση για την ανακαίνιση και αναβάθμισή τους, η ενίσχυση των ιδιοκτητών στην επένδυση ανακαίνισής τους, τα ορθά κίνητρα για μετατόπιση κατοικιών από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση, κ.λπ. Για παράδειγμα, η εξαίρεση στο νέο πλαίσιο της χρυσής βίζας, για πώληση στα 250 χιλ. ευρώ επαγγελματικών ακινήτων με αλλαγή χρήσης σε κατοικία, θα οδηγήσει στην αξιοποίηση τέτοιων κενών ακινήτων. Όμως απαιτείται μαζική λύση και ένα πλαίσιο γενναίων κινήτρων. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να υιοθετηθούν επιβαρυντικά μέτρα τύπου αύξησης φόρων. Μην ξεχνάμε ότι είμαστε στη χώρα που υπάρχουν σήμερα 45 φόροι και τέλη σε όλη τη φάση ζωής ενός ακινήτου.
Τα κίνητρα που υπάρχουν σήμερα είναι εξαιρετικά περιοριστικά όπως αυτό της φορολογικής απαλλαγής φόρου μισθωμάτων και επιδότησης ανακαίνισης για κενές κατοικίες, που υπάρχουν αναίτιες προδιαγραφές όπως η υποχρεωτική απόδειξη ότι είναι κενό το ακίνητο επί 3ετία ή ιδιοκτήτης είναι μόνο φυσικά πρόσωπα , που οδηγούν σε ένταξη στα κίνητρα λίγων ακινήτων.
Η κρίσιμη και κορυφαία δράση είναι και θα είναι η άμεση αξιοποίηση των χιλιάδων κενών ακινήτων του Δημοσίου με σκοπό την κοινωνική προσιτή κατοικία. Η αξιοποίηση δεκάδων οικοπέδων του δημοσίου προς κοινωνική αντιπαροχή που δρομολογείται είναι μια αρχή αλλά απαιτεί χρόνο, πολλά έτη και πολλές διαδικασίες και εάν επιδιωχθεί ποσοστό 50% από το κράτους, ως ιδιοκτή της, θα είναι ανέφικτη.
Αντίθετα, υπάρχουν χιλιάδες έτοιμα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο που μπορούν σύντομα να αναβαθμιστούν και να βγουν για κοινωνική κατοικία ευάλωτων ομάδων. Ας φανταστούμε ότι με το 1 δισ. που δίνει το κράτος στις τράπεζες στο πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 2 εναλλακτικά θα οδηγούσε στην κατασκευή 5.000 διαμερισμάτων για κοινωνική κατοικία. Επίσης μια σχετική πρόταση είναι η αξιοποίηση των δεκάδων ακινήτων που δεν έχουν δηλωθεί οριστικά στο Κτηματολόγιο, λεγόμενων αγνώστου ιδιοκτήτη, ως κοινωνική στέγη, μέσω των Δήμων, με συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και προδιαγραφές. Επί δεκαετίες η δημόσια περιουσία δεν αξιοποιείται καθόλου ή αξιοποιείται ελάχιστα. Είναι ένα διαρκές σκάνδαλο και άμεσα πρέπει να γίνει η μεταρρύθμιση δημιουργίας μηχανισμού μαζικής αξιοποίησης δημοσίων ακινήτων και όχι η υλοποίηση 6-7 μεγάλων έργων μόνο.
Τέλος απαιτείται μια ολοκληρωμένη πολιτική, που αναζητείται, για τον γενικό περιορισμό του κόστους λειτουργίας, ενέργειας, ανακαίνισης και ανέγερσης ακινήτων, κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Είναι μια πολιτική που εάν πετύχει μια σταθερή ολοκληρωμένη πολιτική μείωσης, τότε θα είναι βιώσιμη η καθημερινή λειτουργία των ακινήτων όπως η πτώση του ενεργειακού κόστους, του ηλεκτρισμού, του κόστους κατασκευής – ανακαίνισης και η πτώση του εξαιρετικά υψηλού γενικού κόστους στέγης και λειτουργίας για τους εκατομμύρια ιδιοκτήτες ή μισθωτές τους. Είναι ένα σημαντικό ζήτημα επίσης για την αξιοποίηση των κενών ακινήτων.
Σημαντικό να δημιουργηθεί ένα απλό, λογικό και καλύτερο πλαίσιο προστασίας των χιλιάδων ιδιοκτητών σχετικά με τους κακοπληρωτές μισθωτές, την προστασία και ανάδειξη των συνεπών μισθωτών και την αντιμετώπιση του μεγάλου ρίσκου μη αποπληρωμής των ενοικίων. Η ανασφάλεια πληρωμής του ενοικίου μαζί και η σωστή χρήση του ακινήτου είναι ένας λόγος που αρκετά ακίνητα παραμένουν κενά.
Ο χρόνος έχει παρέλθει καθώς τα κενά ακίνητα και η αξιοποίηση τους, ειδικά αυτών του κράτους, είναι το κλειδί για τη λύση του στεγαστικού προβλήματος και η άνοδος της προσφοράς στην αγορά ακινήτων άρα και η εξισορρόπηση του επιπέδου τιμών. Βελτιώσεις έχουν γίνει και ορισμένα θετικά κίνητρα έχουν θεσμοθετηθεί. Όμως το ζήτημα είναι φλέγον, απαιτεί σωστή αποτύπωση με πραγματικά στοιχεία και μια ολοκληρωμένη πολιτική πραγματικών όχι επικοινωνιακών κινήτρων. Απαιτείται βούληση της κυβέρνησης και της Πολιτείας γιατί το ζήτημα αφορά εκατ. συμπολίτες μας, την ανθεκτικότητα της κοινωνίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη της οικονομίας. Οι λύσεις υπάρχουν και είναι δύσκολες αλλά εφικτές, απαιτείται βούληση.
