Γράφει ο Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,
Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Γραµµατέας Ενηµέρωσης ΠΟΜΙ∆Α,
Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ
H ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε δυναµική φάση µε πολλές ταχύτητες, και η πορεία της µέχρι και το 2026 θα κριθεί από µια σειρά παραγόντων που συνδυάζουν οικονοµικές εξελίξεις, κοινωνικές αλλαγές και διεθνείς τάσεις. Οι τιµές κατοικιών καταγράφουν ανοδική τροχιά τα τελευταία χρόνια, ειδικά για ακίνητα έως 150 τ.µ. Η ζήτηση εµπορικών ακινήτων παραµένει περιορισµένη σε µαζικό επίπεδο, ενώ η ζήτηση από ξένους επενδυτές εξακολουθεί να είναι έντονη και στηρίζει την αγορά. Η εγχώρια ζήτηση είναι µικρή, καθώς περίπου το 75% των Ελλήνων δεν µπορεί να συµµετάσχει στην αγορά ακινήτων, ενώ ο τουριστικός τοµέας εξακολουθεί να τροφοδοτεί τη δραστηριότητα τόσο της οικονοµίας όσο και της κτηµαταγοράς. Η ενεργειακή απόδοση κτιρίων, οι νέες τάσεις στέγασης, η αδυναµία της εγχώριας ζήτησης, το κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, οι πολιτικές για το στεγαστικό ζήτηµα, τα κενά ακίνητα και η ανάγκη για βιώσιµη ανάπτυξη θα αποτελέσουν τους βασικούς παράγοντες για το µέλλον.
Ας δούµε συνοπτικά τις προκλήσεις της αγοράς ακινήτων, και τις κύριες τάσεις ανά κατηγορία ακινήτων.
Η ελληνική οικονοµία και η αγορά ακινήτων
Η πορεία της ελληνικής οικονοµίας αποτελεί διαχρονικά καταλύτη για τον κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Η ανάπτυξη του ΑΕΠ, η βελτίωση της πιστοληπτικής ικανότητας της χώρας και η ροή ευρωπαϊκών πόρων µέσω του Ταµείου Ανάκαµψης δηµιουργούν θετικές προοπτικές για τη γενική οικονοµία. Ωστόσο, χωρίς ορθολογική κατανοµή εισοδηµάτων και κερδών, η επιρροή παραµένει περιορισµένη. Στο µικροοικονοµικό επίπεδο, η άνοδος των επιτοκίων τα τελευταία χρόνια έχει αυξήσει το κόστος δανεισµού, καθιστώντας την πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια δύσκολη για την πλειοψηφία των Ελλήνων και απαιτώντας υψηλά ίδια κεφάλαια. Η οικονοµία αναπτύχθηκε κατά 2,3% το 2025 και προβλέπεται να κινηθεί στο 2,2% το 2026· ποσοστά που, εξαιρουµένου του πληθωρισµού, δεν συνιστούν δυναµική ανάπτυξη, καθώς στηρίζονται σε 2-3 τοµείς χωρίς επαρκή παραγωγική υποδοµή.
Η ακίνητη περιουσία αφορά περίπου 7 εκατ. ιδιοκτήτες και επηρεάζει οριζόντια όλη την κοινωνία. Για τα έτη 2025 και 2026, τα στοιχεία δείχνουν σταθεροποίηση σε υψηλό επίπεδο, αλλά µε διακυµάνσεις και πολλαπλές ταχύτητες ανά περιοχή, κατηγορία και µέγεθος ακινήτων. Η αγορά θα παραµείνει «παιχνίδι για λίγους», καθώς εκτιµάται ότι το 80% των Ελλήνων δεν διαθέτει τις αποταµιεύσεις και τα εισοδήµατα που απαιτούνται για επένδυση, ενώ συχνά µετά βίας συντηρεί τα υπάρχοντα ακίνητα. Ένα ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς είναι ότι αποτελείται από πολλούς µικροϊδιοκτήτες µε λίγα ακίνητα, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για µίσθωση. Eνώ και η ιδιοκατοίκηση, παραµένει ψηλά, αλλά µειώνεται στην Ελλάδα. Αυτό σηµαίνει ότι ενώ η αγορά κινείται δυναµικά, αφορά περιορισµένο αριθµό παικτών: ξένους επενδυτές, υψηλά εισοδηµατίες και εταιρείες.
Ζήτηση από το εξωτερικό
Η ζήτηση από το εξωτερικό θα παραµείνει ισχυρή, αφού η Ελλάδα εξακολουθεί να είναι φθηνότερη κατά περίπου 25% σε σχέση µε συγκρίσιµες αγορές άλλων ανεπτυγµένων χωρών, διαθέτοντας παράλληλα στρατηγικά πλεονεκτήµατα θέσης. Οι καθαρές αποδόσεις σε µικρές κατοικίες και τουριστικά ακίνητα ξεπερνούν το 6% σε διεθνή σύγκριση, αν και συχνά περιορίζονται λόγω φορολογίας και υψηλού κόστους λειτουργίας. Η χώρα έχει αναδειχθεί σε έναν από τους πιο δηµοφιλείς προορισµούς για επενδύσεις, ιδιαίτερα µετά την πανδηµία. Ο θεσµός της «Χρυσής Βίζας», οι ανταγωνιστικές τιµές και η γεωπολιτική θέση συνεχίζουν να προσελκύουν ξένους επενδυτές, ειδικά στον τουριστικό τοµέα. Μέχρι το 2026, το ζητούµενο θα είναι η διατήρηση αυτού του ενδιαφέροντος, µε την αγορά να στρέφεται όχι µόνο σε κατοικίες αλλά και σε τουριστικά συγκροτήµατα, γραφεία υψηλής ενεργειακής κλάσης και logistics.Η άνοδος των βραχυχρόνιων µισθώσεων µέσω πλατφορµών τύπου Airbnb έχει µεταµορφώσει την αγορά, ιδιαίτερα στα µεγάλα αστικά κέντρα και τους δηµοφιλείς νησιωτικούς προορισµούς. Ωστόσο, η υπερπροσφορά και οι κοινωνικές αντιδράσεις οδηγούν σε αυστηρότερο ρυθµιστικό πλαίσιο, καθώς το στεγαστικό πρόβληµα είναι έντονο. Σε πολλές περιπτώσεις πλέον, η κλασική µίσθωση κατοικιών αποφέρει ασφαλέστερες και υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση µε τη βραχυχρόνια µίσθωση.
Το στεγαστικό ζήτηµα και προσκόµµατα της αγοράς
Το στεγαστικό παραµένει το µεγαλύτερο κοινωνικό ζήτηµα, ειδικά για ευάλωτες οµάδες, χαµηλά εισοδήµατα και µικρά διαµερίσµατα. Τα ενοίκια παραµένουν σε υψηλό επίπεδο και δεν αναµένεται σηµαντική αποκλιµάκωση παρά τα µέτρα και κίνητρα που έχουν θεσπιστεί. Η ανισορροπία προέρχεται κυρίως από την υπερβάλλουσα ζήτηση και την αδυναµία προσφοράς κατοικιών µικρότερης επιφάνειας και κατάλληλων προδιαγραφών. Δοµική λύση µπορεί να δοθεί µόνο µέσω ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας και αξιοποίησης χιλιάδων κενών ακινήτων που βρίσκονται σε τράπεζες, funds, δηµόσιους φορείς αλλά και ιδιώτες. Ωστόσο, το 2025 δεν αναµένεται αποφασιστική πρόοδος προς αυτή την κατεύθυνση. Σήµερα υπάρχον προγράµµατα επιδότησης, φορολογικά κίνητρα και παρεµβάσεις για ανακούφιση του φορολογικού βάρους για ορισµένους ιδιοκτήτες και τους µισθωτές αλλά παράλληλα η ανεπάρκεια των κρατικών δοµών και πολύχρονων διαδικασιών έργων του κράτους που αφορούν τα ακίνητα, η ανασφάλεια της πολεοδοµικής νοµοθεσίας, η ύπαρξη πολλών νοµοθετικών υποχρεώσεων και διατάξεων στις καθηµερινές συναλλαγές ακινήτων και λοιπών παράλογων προσκοµµάτων εµποδίζουν την µαζική ισορροπηµένη ανάπτυξη της αγοράς
Ενεργειακή απόδοση και κόστος λειτουργίας, κατασκευής
Ένα από τα µεγαλύτερα «στοιχήµατα» είναι η συµµόρφωση µε τις ευρωπαϊκές οδηγίες για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Ακίνητα που δεν θα αναβαθµιστούν κινδυνεύουν να χάσουν µεγάλο µέρος της αξίας τους, ιδιαίτερα τα εκατοντάδες χιλιάδες κενά ακίνητα µεγάλης παλαιότητας. Ήδη παρατηρείται αυξηµένο ενδιαφέρον για πράσινα κτίρια και «έξυπνα σπίτια». Μέχρι το 2027, οι επενδύσεις σε βιώσιµες κατασκευές δεν θα αποτελούν επιλογή αλλά προϋπόθεση για τη διατήρηση αξίας. Ωστόσο, το κόστος ενέργειας, ανακαίνισης και ανέγερσης παραµένει υψηλό, γεγονός που λειτουργεί αποτρεπτικά για επενδύσεις µεγάλης κλίµακας. Όταν σήµερα µια ανακαίνιση κατοικίας ξεπερνάει τα 700 ευρώ ανά τµ η επενδύσεις σε ακίνητα παλαιότητας-µια κρίσιµη δεξαµενή µαζικών επενδύσεων-καθίσταται δύσκολη.
Δηµογραφικές αλλαγές, υποδοµές, περιφέρεια
Οι ραγδαίες δηµογραφικές αλλαγές επηρεάζουν άµεσα την αγορά. Η γήρανση του πληθυσµού, η αστυφιλία και η άνοδος της τηλεργασίας δηµιουργούν νέα δεδοµένα. Τα νοικοκυριά αναζητούν πλέον µικρότερους αλλά πιο λειτουργικούς χώρους µε δυνατότητα εργασίας από το σπίτι. Παράλληλα, η ανάγκη για προσιτή κατοικία αναδεικνύεται σε µείζον κοινωνικό ζήτηµα, µε την κυβέρνηση να εξετάζει µέτρα για στήριξη νέων ζευγαριών και φοιτητών. Η βελτίωση ορισµένων υποδοµών έχει φέρει στο προσκήνιο περιοχές της περιφέρειας, που αναδεικνύονται ως «αθέατη Ελλάδα» µε σηµαντικές προοπτικές επένδυσης, καθώς τα αστικά κέντρα έχουν κορεστεί και οι τιµές βρίσκονται στο ανώτατο όριο ενώ στις περιοχές της «αθέατης Ελλάδας» η ζήτηση και τιµές ακόµη είναι χαµηλότερες.
Τάσεις ανά κατηγορία ακινήτων (2025-2026)
• Κατοικία: Οι τιµές και τα ενοίκια έχουν φτάσει σε οροπέδιο. Ακίνητα µεγάλης επιφάνειας (άνω των 200 τ.µ.) σε περιοχές χαµηλής ζήτησης συνεχίζουν να κινούνται χαµηλότερα. Η ζήτηση παραµένει υψηλή λόγω έλλειψης προσφοράς κατάλληλων κατοικιών, διατηρώντας τις τιµές σε υψηλά επίπεδα. Οι µεταβιβάσεις έχουν φτάσει στο ανώτατο όριο και εξαρτώνται από τη διάθεση πωλητών για διαπραγµάτευση. Η µικρή προσφορά νεόδµητων κατοικιών διατηρεί τις τιµές ψηλά, ενώ τα παλαιά ακίνητα χωρίς ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθµιση αποτελούν επενδυτικές ευκαιρίες σε περιφερειακές περιοχές
• Επαγγελµατικά ακίνητα: Η αγορά παραµένει περιορισµένη για µεγάλους παίκτες και ειδικά έργα. Στα µικροµεσαία ακίνητα (καταστήµατα, γραφεία µικρής επιφάνειας, παλαιά κτίρια) η ζήτηση είναι χαµηλή, αλλά ενδέχεται να παρουσιαστούν ευκαιρίες µε αλλαγές χρήσης. Ο τουριστικός τοµέας διατηρεί κινητικότητα, αλλά κυρίως σε µεγάλα έργα Στις µικρότερες µονάδες βραχυχρόνιας µίσθωσης παρατηρείται κορεσµός, µε τάση στροφής σε κλασικές µισθώσεις. Τα επαγγελµατικά ακίνητα είναι παιχνίδι για λίγους και µεγαλύτερους παίκτες.
• Γη: Η µικρή προσφορά οικοδοµήσιµης γης, οι εκκρεµότητες µε τον Νέο Οικοδοµικό Κανονισµό και οι περιορισµοί στην εκτός σχεδίου δόµηση δηµιουργούν πτωτικές πιέσεις, χωρίς όµως µεγάλη ένταση. Στις εκτός σχεδίου περιοχές µπορεί να παρουσιαστούν επενδυτικές ευκαιρίες, ενώ το 2026 αναµένεται περιορισµένη ζήτηση για νέες κατασκευές λόγω αβεβαιότητας.
Συµπέρασµα
Η αγορά ακινήτων έως το 2026 θα συνεχίσει να κινείται σε υψηλά επίπεδα, αλλά όχι οµοιόµορφα. Η κάθε κατηγορία ακινήτου και η κάθε περιοχή θα έχουν τη δική τους ξεχωριστή δυναµική. Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο επενδυτής θα πρέπει να κινηθεί µε προσεκτικό σχεδιασµό, να αξιολογεί τα δεδοµένα µε ρεαλισµό και να προσαρµόζεται στις συνθήκες µε ρεαλισµό και λογικές αποδόσεις και στόχους. ∆εν αρκεί πια η γενική εικόνα· κάθε ακίνητο έχει τη δική του ιστορία, τη δική του αξία και απόδοση και τις δικές του προοπτικές. Αυτό που µένει όµως σταθερό είναι το υψηλό κόστος στέγης και κατασκευής, ένα δοµικό ζήτηµα που εµποδίζει την πραγµατική και βιώσιµη ανάπτυξη για τους πολλούς στην Ελλάδα.
