Δεν ήταν απαραίτητη η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για να γίνει πανελλαδικά αντιληπτό ότι ο σωστός σχεδιασμός και η δικαιοσύνη εκλείπουν όσον αφορά στη φορολόγηση και την πολιτική ακινήτων. Την περίοδο των μνημονίων οι κυβερνήσεις προσέθεσαν περισσότερους φόρους ακινήτων από ότι απαίτησε η τρόικα, με τρανό παράδειγμα τους φόρους «κατοχής», όπως το περίφημο «χαράτσι» (ΕΕΤΗΔΕ) και τον ΕΝΦΙΑ. Τελικό αποτέλεσμα είναι ο ουσιαστικός 7πλασιασμός των φόρων ακινήτων σε σχέση με το 2009 και η πληρωμή ποσού της τάξης των 14 δις σε φόρους ακινήτων μεταξύ 2010-2015, ασύλληπτα νούμερα σε μια εποχή σημαντικής ύφεσης και ραγδαίας πτώσης των εισοδημάτων. Σήμερα λοιπόν είμαστε στο σημείο να επιβάλλονται ακόμη συνολικά 40 φόροι ή τέλη επί των ακινήτων για την κατοχή, κατασκευή, μεταβίβαση, αξιοποίηση και ένταξή τους. Στην πραγματικότητα, τόσο οι προηγούμενες κυβερνήσεις των μνημονίων όσο και η σημερινή αποδεικνύεται ότι πρακτικά αδιαφορούν. Επιλέγεται σταθερά η εύκολη εισπρακτική λύση για ένα ισοσκελισμένο ή πλεονασματικό κρατικό προϋπολογισμό, διαιωνίζοντας με αυτή την επιλογή τη διαχρονική έλλειψη άσκησης μελετημένης και ολοκληρωμένης κρατικής πολιτικής στο τομέα των ακινήτων, με κίνητρα για νέες επενδύσεις και παραγωγικά δημόσια έσοδα.
Αναμφίβολα, από το 2010, η κορυφαία αδικία στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας των πολιτών είναι η επιβολή των φόρων επί πλασματικών αντικειμενικών τιμών ή τιμών ζωνών. Οι περισσότεροι σημαντικοί φόροι ή τέλη ακινήτων, 20 τον αριθμό, εξαρτώνται από την αντικειμενική αξία, την τιμή ζώνης και πολλούς συντελεστές όπως της εμπορικότητας ή παλαιότητας. Αυτά τα μεγέθη έχουν ξεχαστεί στο επίπεδο του 2007, εκφράζοντας μια πλασματική άδικη αντικειμενική κατάσταση. Για παράδειγμα, μεταξύ των ετών 2010-2016, η μείωση των εμπορικών τιμών των ακινήτων προσέγγισε το 50-60% και των συναλλαγών ακίνητης περιουσίας στο επίπεδο του 60-70%. Οι σημερινοί συντελεστές εμπορικότητας της τάξης του 3,0 έως 7,0, δηλαδή τριπλασιάζουν έως επταπλασιάζουν τις αντικειμενικές τιμές των καταστημάτων κάθε περιοχής, με αποτέλεσμα να είναι από το 2010 εντελώς εκτός πραγματικότητας αφού η έννοια της εμπορικότητας έχει αποδυναμωθεί ισχυρά ή καθολικά στις περισσότερες αγορές, κυρίως λόγω της μεγάλης ύφεσης. Δεν αποδείχθηκε σημαντικό ούτε ότι και στο περιοριστικό δημοσιονομικά πλαίσιο των μνημονίων, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ήταν ρητή δέσμευση από το 2010, αλλά παραδόξως ξεχάστηκε και ο μεταρρυθμιστικός «ζήλος» την αμέλησε.
Πρακτικά, η ορθή και μελετημένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στη σημερινή πραγματικότητα των εμπορικών τιμών κρύβει παγίδες και ανοικτά ζητήματα. Πρώτον, η προσαρμογή αφορά μειώσεις μεν στις συντριπτικές περιοχές αλλά και πιθανώς αυξήσεις δε, ειδικά σε περιοχές εξαιρετικά χαμηλών αντικειμενικών αξιών και πολύ χαμηλών όμως εισοδημάτων όπως για παράδειγμα σε αυτές τις Δυτικής Αθήνας και λαϊκών περιοχών του Πειραιά. Δεύτερον, η εκτίμηση των εμπορικών τιμών δεν είναι εύκολη υπόθεση αφού τα διαθέσιμα στοιχεία είναι λίγα λόγω του χαμηλού αριθμού μεταβιβάσεων κατοικιών και γης αλλά και των ελαχίστων επαγγελματικών χώρων. Τρίτον, η προσαρμογή δεν σημαίνει και την αυτόματη ελάφρυνση των πολιτών από το υπερβολικό ύψος των φόρων ακίνητης περιουσίας, διότι η κυβέρνηση μπορεί να μειώσει τις αντικειμενικές τιμές αλλά να αυξήσει τους αντίστοιχους συντελεστές που οδηγούν σε κάθε φόρο και να φτάσει στο ίδιο δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Είναι η λογική που το 5 επί 2 κάνει δέκα αλλά και το ίδιο κάνει και το 2 επί 5!
