Μίνα Χαρμπάλη, αντιπρόεδρος Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής
"Προσιτό για επαγγελματίες & ιδιώτες το Μαρούσι"
Το Μαρούσι εμφανίζεται να συγκεντρώνει όλα εκείνα τα στοιχεία που το κατατάσσουν στους ιδανικούς τόπους για την αγορά επαγγελματικού ακινήτου ή την απόκτηση κατοικίας. Παράλληλα, και η Πεύκη "κερδίζει πόντους" στην κτηματαγορά, έχοντας καταφέρει να προβληθεί ως το ιδανικό προάστιο για τις οικογένειες.
Σε κάθε περίπτωση, όπως επισημαίνει στην ΑΜΑΡΥΣΙΑ η Μίνα Χαρμπάλη (Δίκτυο Πωλήσεων και Διαχείρισης Ακινήτων ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΕΛΛΗ.Κ.Α.), αντιπρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής, τα Bόρεια Προάστια θα εξακολουθήσουν και τα προσεχή χρόνια να συγκεντρώνουν τα… βλέμματα των υποψήφιων αγοραστών, μια και προσφέρουν πληθώρα πλεονεκτημάτων που απουσιάζουν από άλλες περιοχές της Αττικής.
Πώς εκτιμάτε ότι θα επιδράσουν στην κτηματαγορά των βορείων προαστίων οι νέες αντικειμενικές αξίες που ανακοίνωσε το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών, αλλά και η επιβολή ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές;
Οι αυξήσεις στα Bόρεια Προάστια κυμαίνονται μεταξύ 20% με 25%. Η αγορά θέλει κάποιο χρόνο πλέον μέχρι να "απορροφήσει" τα νέα δεδομένα. Πάντα οι αλλαγές λειτουργούν ως "φρένο" στην αγορά. Πόσο μάλλον όταν μιλάμε για την απόκτηση ενός ακινήτου καινούργιου που επιβαρύνεται με ΦΠΑ, έχει μεγαλύτερη φορολογία, μεγαλώνουν τα έξοδα, όπως για παράδειγμα του συμβολαιογράφου, του δικηγόρου κ.λπ.
Μετά και τις τελευταίες εξελίξεις, πιστεύω ότι θα έχουμε μεγάλη άνοδο στη ζήτηση για μεταχειρισμένα ακίνητα. Για δύο χρόνια θα έχουμε πολλές αγοραπωλησίες σε σπίτια 20ετίας και άνω. Βεβαίως, το Μαρούσι δεν διαθέτει σπίτια 5ετίας, 7ετίας και 10ετίας, ενώ κάτι ανάλογο συμβαίνει και στην Πεύκη.
Άρα, πού θα εκδηλωθεί η ζήτηση για μεταχειρισμένα ακίνητα;
Υπάρχουν ευκαιρίες που μπορεί να αναζητήσει ο αγοραστής στους Δήμους της Κηφισιάς, της Ερυθραίας και της Εκάλης.
Πρόσφατη έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών φέρει τα στελέχη της κτηματαγοράς να "βλέπουν" πτώση της αγοράς ακινήτων τους επόμενους έξι μήνες. Συμμερίζεστε αυτές τις εκτιμήσεις;
Τις συμμερίζομαι απόλυτα. Πιστεύω ότι θα έχουμε πτώση στην αγορά, τουλάχιστον για το πρώτο εξάμηνο. Από εκεί και πέρα, βέβαια, ο κόσμος δεν θα σταματήσει να αγοράζει, να πουλά και να ενοικιάζει ακίνητα. Προσωπικώς, πιστεύω ότι, ως αποτέλεσμα του "παγώματος" των αγοραπωλησιών, θα έχουμε άνοδο των ενοικίων.
Πριν από την ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών, πώς διαμορφωνόταν η κίνηση σε ό,τι αφορά τις ενοικιάσεις;
Τα ενοίκια ήταν "παγωμένα". Ελάχιστοι πελάτες αναζητούσαν ακίνητα για ενοικίαση. Αντιθέτως, η ζήτηση για αγοραπωλησίες ήταν έντονη σε όλους τους δήμους. Κι επειδή δουλεύω χρόνια στην περιοχή, θα μπορούσα να πω ότι η εντονότερη ζήτηση εκδηλωνόταν για τον Δήμο Πεύκης και ειδικά για την Άνω Πεύκη, την οποία θεωρώ πολύ όμορφη περιοχή. Ο λόγος είναι ότι έχει καλύτερη δόμηση, διαθέτει πολλές πλατείες και αρκετό πράσινο. Γενικότερα, θα έλεγα, ότι συγκεντρώνει τα περισσότερα στοιχεία που κατατάσσουν μία περιοχή στην κατηγορία του προαστίου.
Τελευταίως, παρατηρείται μία μεγάλη μετακίνηση πληθυσμού προς τα Bόρεια Προάστια. Πώς επηρεάζει αυτό το γεγονός την κτηματαγορά;
Την επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό, καθώς τονώνει τη ζήτηση για ακίνητα στην περιοχή. Όπως, επίσης, την επηρεάζουν έργα υποδομής ή μεταφορών, όπως για παράδειγμα ο σταθμός της Νερατζιώτισσας ή η δημιουργία του εμπορικού κέντρου Mall κ.ά. Γενικά, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι τα Bόρεια Προάστια λειτουργούν ακόμη ως "μαγνήτης".
Τι διαφορετικό προσφέρουν από άλλες περιοχές της Αττικής;
Κατ’ αρχήν, ως επαγγελματικός χώρος βρίσκονται εκτός Δακτυλίου, που είναι βασικό για τους επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται στην περιοχή. Προσφέρουν εύκολη πρόσβαση από το ένα προάστιο στο άλλο, με αρκετά μέσα μεταφοράς. Επίσης, σε επίπεδο οικογενειών προσφέρουν μία ποιότητα ζωής που δύσκολα θα συναντήσουμε σε άλλες περιοχές της Αττικής.
Ναι, αλλά με ένα κόστος υψηλό…
Η αλήθεια είναι ότι η απόκτηση ενός ακινήτου στα Bόρεια Προάστια κοστίζει. Οπωσδήποτε, στην περιοχή μπορείτε να βρείτε ακίνητα σε τιμές τουλάχιστον κατά 20% ακριβότερες σε σύγκριση με το κέντρο της Αθήνας, για παράδειγμα. Ωστόσο, αυτό εξαρτάται από την περιοχή που θα επιλέξετε, καθώς οι τιμές διαμορφώνονται ανάλογα με τις ζώνες.
Ποιοι δήμοι εμφανίζονται ως "πρωταθλητές" από πλευράς τιμών για αγορά και ενοικίαση ακινήτων και ποιες εμφανίζονται περισσότερο "προσεγγίσιμοι";
Ακριβότερες περιοχές είναι το Κεφαλάρι και η Εκάλη και ακολουθεί η Κηφισιά.
Από την άλλη πλευρά, πιο προσιτό, για επαγγελματίες και ιδιώτες, εμφανίζεται το Μαρούσι. Επίσης, ακριβές τιμές έχει η Πεντέλη κι αμέσως μετά ακολουθούν τα Βριλήσσια και το Χαλάνδρι.
Το Μαρούσι προσφέρει ευκαιρίες σε ό,τι αφορά επαγγελματικούς χώρους;
Βεβαίως και διαθέτει επαγγελματικούς χώρους, κυρίως για τον μικρό επαγγελματία. Για μεγάλες εταιρείες τα πράγματα δυσκολεύουν καθώς, εκτός από την Κηφισιάς, δύσκολα μπορούμε να βρούμε κατάλληλους χώρους. Κι εκεί, όμως, τα πιο πολλά κτήρια, ιδιαίτερα του κ. Βωβού, είναι μισθωμένα ή πουλημένα.
Ωστόσο, το Μαρούσι διαθέτει ακόμη αρκετούς γραφειακούς χώρους. Εξάλλου, η περιοχή είναι ιδανική για την ανάπτυξη ήπιας επιχειρηματικής δραστηριότητας, δηλαδή για εταιρείες μη βιομηχανικού χαρακτήρα. Γι’ αυτό και καταφέρνει να προσελκύει ακόμη οικογένειες, που προσανατολίζονται σε αυτή για την απόκτηση ακινήτου.
Πολύς λόγος γίνεται για την ύπαρξη ή μη "φούσκας" στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Ποια είναι η δική σας άποψη;
Συμφωνώ κι επαυξάνω. Οι τιμές των οικοπέδων έχουν αυξηθεί σημαντικά, όπως και το κόστος κατασκευής. Θα έλεγα ότι υπάρχει μεγάλη αισχροκέρδεια από την πλευρά των κατασκευαστών. Όταν το ακίνητο σού στοιχίζει 2.000 ευρώ το τ.μ. δεν μπορείς να το πουλάς 3.500.
Αυτό έχει οδηγήσει και στον υπερκορεσμό κατοικιών, όπως στον Άγιο Θωμά, που υπάρχουν ακίνητα που μένουν απούλητα και ένα και δύο και τρία χρόνια και θα μείνουν κι άλλο.
Διαισθάνομαι μία "κόντρα" με τους κατασκευαστές;
Αντιθέτως, συνεργάζομαι με πολλούς κατασκευαστές και έχω καλή σχέση μαζί τους. Το πρόβλημα στην αγορά πιστεύω ότι ξεκινά από την κακή νοοτροπία των οικοπεδούχων. Κάποιοι τους "καλόμαθαν" με την αντιπαροχή. Άρχισαν να μπαίνουν στην αγορά μη επαγγελματίες, με αποτέλεσμα η αντιπαροχή, από 40% που ήταν στην αρχή, να πάει σταδιακά στο 45% και στο 50%. Μάλιστα, στα Bόρεια Προάστια έφθασε η αντιπαροχή το 2005 και στο 60%! Ε, κάπου εκεί χάθηκε το μέτρο…
Πού νομίζετε ότι θα οδηγήσει αυτή η "φούσκα";
Στην πτώση των τιμών. Βέβαια, δεν ξέρουμε εάν αυτό θα γίνει φέτος ή του χρόνου, πάντως είναι κοντά. Εάν στο προσεχές εξάμηνο δεν υπάρχουν πωλήσεις, θα έχουμε πτώση. Κι εκεί, νομίζω ότι θα ανέβει το μεταχειρισμένο ακίνητο, σε συνδυασμό με τη ζήτηση που είπαμε προηγουμένως ότι θα αυξηθεί.
Εξάλλου, δεν πρέπει να αγνοούμε τα αντικειμενικά δεδομένα. Οι Έλληνες είναι υπερχρεωμένοι. Δεν αντέχουν άλλο. Θέλουν να αποκτήσουν ένα ακίνητο, αλλά δεν μπορούν να "ξεπουληθούν" γι’ αυτό…
Με βάση όλα τα παραπάνω, τι θα συμβουλεύατε τους πελάτες σας προτού προχωρήσουν στην αγορά ενός ακινήτου;
Να αγοράζουν πάντα με περίσκεψη. Να αποφεύγουν τον υπερδανεισμό και να ψάχνουν την ευκαιρία. Ό,τι γυαλίζει δεν είναι χρυσός. Επιλέγουμε την περιοχή, υπολογίζουμε το κόστος και, ανάλογα με τις οικονομικές δυνατότητές μας, αποφασίζουμε.
Τελικώς, με δεδομένο ότι οι τιμές οδεύουν σε "διόρθωση", είναι καλή επενδυτική κίνηση η αγορά ενός ακινήτου;
Όταν λέμε θα "πέσουν" οι τιμές, δεν σημαίνει ότι θα δούμε θεαματικά πράγματα. Δηλαδή, ένα ακίνητο που έχει 3.200 ευρώ ανά τ.μ. σήμερα, δεν θα πωληθεί μετά από τρία χρόνια 3.800. Ωστόσο, ένα ακίνητο που είναι σε άριστη κατάσταση, αγορασμένο σήμερα 3.800 ευρώ ανά τ.μ., δεν χάνει την αξία του. Στο πλαίσιο αυτό, παραμένει σωστή επενδυτική κίνηση η αγορά ακινήτου.
Και η καλύτερη επενδυτική κίνηση είναι στα μικρά διαμερίσματα, ειδικά στα Bόρεια Προάστια που είναι δυσεύρετα και πάντα έχουν μια καλύτερη απόδοση. Κάποια στιγμή, θα πρέπει να φροντίσουμε να κτίσουμε σπίτια που έχει ανάγκη η περιοχή. Όχι τα 180 και 200 τ.μ., που πλέον δύσκολα πωλούνται. Θα πρέπει και ο Έλληνας να συνετισθεί και να "μαζευτεί" σε ένα μικρό σπίτι, όπως και οι υπόλοιποι Ευρωπαίοι.
Θάνος Σταθόπουλος
