Μετά από αρκετά χρόνια, κατά τα οποία δεν είχε απασχολήσει τη μαρουσιώτικη επικαιρότητα, το θέμα του οικοδομικού τετραγώνου 527, γνωστότερο ως οικόπεδο του Άη Γιώργη των Χωματιανών στον Παράδεισο, επανέρχεται στο προσκήνιο. Για τη διατήρηση του ιστορικού και μη οικοδομήσιμου χαρακτήρα του έγιναν επί δεκαετίες αγώνες τόσο από τον τοπικό σύλλογο, όσο και σε επίπεδο Δήμου. Αιτία αποτέλεσε το αίτημα της ιδιοκτήτριας εταιρείας προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για μετατροπή του διατηρητέου χώρου σε οικοδομήσιμο, με τη σχετική τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου της περιοχής, με τη σύμφωνη γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ.
Το θέμα εισήλθε προς συζήτηση στη συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου που πραγματοποιήθηκε τη Δευτέρα 30 Ιανουαρίου, μια ημέρα πριν τη λήξη της προθεσμίας που είχε ο Δήμος Αμαρουσίου προκειμένου να υποβάλει τις ενστάσεις του, με το Σώμα να τις εγκρίνει ομόφωνα, με την προσθήκη δύο ακόμη παραμέτρων που τέθηκαν κατά τη διάρκεια της συζήτησης. Την εισήγηση χειροκρότησε και ο Σύλλογος Παραδείσου, του οποίου ο πρόεδρος Ανδρέας Καλλιγάς βρέθηκε στη συνεδρίαση και εξέφρασε τις θέσεις των κατοίκων και την ανησυχία τους τόσο στο ενδεχόμενο απώλειας του ιστορικού χώρου και οικοδόμησής του, όσο και της περαιτέρω επιβάρυνσης μιας ήδη πολεοδομικά κορεσμένης περιοχής.
Την τελευταία στιγμή
Ωστόσο, το γεγονός ότι το ζήτημα ήρθε ενώπιον του Σώματος μόλις μια ημέρα πριν την προθεσμία, ενώ το σχετικό έγγραφο βρισκόταν από τα τέλη Νοεμβρίου στις αρμόδιες Υπηρεσίες του Δήμου, όπως παραδέχθηκε και ο αντιδήμαρχος Πολεοδομίας Κώστας Ρώτας, προκάλεσε την έντονη δυσφορία από την πλευρά των παρατάξεων της μειοψηφίας, οι οποίες αφενός αναρωτήθηκαν προς τι η συγκεκριμένη καθυστέρηση και αφετέρου γιατί χάθηκε πολύτιμος χρόνος, ο οποίος θα μπορούσε να χρησιμεύσει για δημόσια διαβούλευση με τον Σύλλογο Παραδείσου και τους κατοίκους της περιοχής, αλλά και με τις δημοτικές παρατάξεις, προκειμένου κι εκείνες να καταθέσουν τις προτάσεις τους. Στις αιτιάσεις των Πέτρου Κούκουζα (#ΕΝΩΜΕΝΟ ΜΑΡΟΥΣΙ) και Μαίρης Διακολιού (ΜΑΡΟΥΣΙ ΑΔΕ-ΣΜΕΥΤΗ ΦΩΝΗ), ο αντιδήμαρχος απάντησε ότι περίμενε την πλήρη και τεκμηριωμένη εισήγηση της Νομικής Υπηρεσίας, ενώ ο δήμαρχος τόνισε χαρακτηριστικά ότι «η εισήγησή μας αυτή δεν έπεσε από τον… Άρη, ήταν αποτέλεσμα εξαιρετικής δουλειάς πάνω στις κατευθύνσεις που εμείς δώσαμε ως διοίκηση στις Υπηρεσίες». Ωστόσο, αυτό που δεν μπόρεσε να αντικρούσει ο αντιδήμαρχος είναι η αποκάλυψη του Πέτρου Κούκουζα, την οποία επιβεβαίωσε παραθέτοντας και τα σχετικά έγγραφα η Κατερίνα Ψάλτη (ΕΝΟΤΗΤΑ, ΑΝΑΤΡΟΠΗ ΚΑΙ ΕΡΓΟ ΓΙΑ ΤΟ ΜΑΡΟΥΣΙ) ( έγγραφο του ΚΕΣΥΠΟΘΑ 7-10-22 σελ. 7 και 8), ότι υπήρξε αλληλογραφία ανάμεσα στο ΥΠΕΝ και τις Υπηρεσίες του Δήμου Αμαρουσίου ήδη από 2017 για την εξέλιξη του θέματος, αλλά που ουδέποτε γνωστοποιήθηκαν στο Δημοτικό Συμβούλιου και τους κατοίκους.
«Δύσκολη η απαλλοτρίωση και ο δανεισμός»
Από την πλευρά της μειοψηφίας και συγκεκριμένα από τους δημοτικούς συμβούλους Πέτρο Κούκουζα (#ΕΝΩΜΕΝΟ ΜΑΡΟΥΣΙ) και Νώντα Γαρδέλη (ΜΑΡΟΥΣΙ ΜΠΟΡΕΙΣ) και τέθηκε, επίσης, ως λύση για να αποφευχθεί η δόμηση του ιστορικού χώρου – τοπόσημου για το Μαρούσι, όπως το χαρακτήρισαν, η επανεπιβολή απαλλοτρίωσης (καθώς αυτή είχε αρθεί), προκειμένου να αποκτηθεί ο χώρος και να μετατραπεί σε κοινωφελής, αξιοποιώντας τον ιστορικό του πλούτο, με το εκκλησάκι του Αγίου Γεωργίου, το παλιό νεκροταφείο, αλλά ακόμη και τα εξαιρετικής φυτολογικής σημασίας κυπαρίσσια που βρίσκονται σε αυτό.
Ωστόσο, αυτό το ενδεχόμενο δεν συνάντησε την ένθερμη ανταπόκριση του δημάρχου, ο οποίος επικαλέστηκε την έλλειψη άμεσης οικονομικής δυνατότητας του Δήμου να προχωρήσει στην απαλλοτρίωση, τονίζοντας χαρακτηριστικά ότι «με τους νέους νόμους, για να γίνει αυτό, θα πρέπει ο Δήμος να δεσμεύσει άμεσα κωδικό στον προϋπολογισμό του με τα απαιτούμενα χρήματα». Από την άλλη, απέρριψε και το ενδεχόμενο νέου δανείου που θα μπορούσε να συνάψει ο Δήμος, επικαλούμενος τα 7,5 εκατ. ευρώ ετησίως που δίνονται προς εξυπηρέτηση παλαιότερων δανείων, γεγονός που δεν επιτρέπει, όπως υποστήριξε, στη διοίκηση να πραγματοποιήσει τα τεχνικά έργα που θα ήθελε για την πόλη. Παράλληλα, παρέθεσε και το γενικότερο χρέος του Δήμου προς τρίτους, το οποίο, όπως είπε, ανέρχεται στα 150 εκατ. ευρώ.
«Η γραμμή του Δήμου είναι γραμμή ενστάσεων, αντιρρήσεων και απόρριψης της εισήγησης του ΥΠΕΝ», ανέφερε κατηγορηματικά ο δήμαρχος.
ΣΥΝΤΟΜΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ
Το ιστορικό του οικοπέδου Χωματιανών, όπως αυτό καταγράφεται στην επίσημη εισήγηση προς το Δημοτικό Συμβούλιο:
Το ακίνητο βρίσκεται στη συμβολή των οδών Λ. Κηφισιάς & Παραδείσου στην Πολεοδομική Ενότητα 12 «Παράδεισος». Χαρακτηρίσθηκε κοινόχρηστος χώρος με το Προεδρικό Διάταγμα της 31-1-1970 (ΦΕΚ 21 Δ/1970) με το οποίο εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως η περιοχή του Παραδείσου. Με το υπ’ αριθμό 3292/13-10-1994 συμβόλαιο αγοράς της Συμβολαιογράφου Αθηνών Καλλιόπης Ρακοπούλου – Νατσούλη η εταιρεία ΝΓΜ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ & ΝΑΥΤΙΛΙΑΚΗ ΑΕ αποκτά την πλήρη και αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή του ακινήτου, εμβαδού 3.340 τμ.
Εξάλλου, με την υπ’ αριθμό ΥΠΠΟ/ΑΡΧ/Β26/Φ35/51437/1479 (ΦΕΚ 939 Β/1995) Υπουργική Απόφαση χαρακτηρίσθηκε ο Ι.Ν. του Αγίου Γεωργίου Χωμάτιανών που βρίσκεται στον χώρο αυτόν, καθώς και οι σωζόμενοι τάφοι και τα επιτύμβια μνημεία, ιστορικά διατηρητέα μνημεία, με ζώνη προστασίας όλο το ΚΧ 527.
Με την υπ’ αριθμό 5622/1996 Απόφαση ΣτΕ η ιδιοκτήτρια εταιρεία πετυχαίνει την άρση της απαλλοτρίωσης. Περαιτέρω, με αφορμή την προσφυγή κατά της αναθεώρησης των χρήσεων γης σε εφαρμογή της τελευταίας τροποποίησης του ΓΠΣ (ΦΕΚ 977 Δ/1997), το ΣτΕ με το 212/1999 πρακτικό του, παρόλο που το θέμα του Ι.Ν. Αγίου Γεωργίου Χωματιανών και του περιβάλλοντα χώρου του έμεινε εκτός ρύθμισης, παρατηρεί σχετικά με τη γνωμοδότηση του Κεντρικού ΣΧΟΠ ότι ούτε η μερική ανοικοδόμηση του χώρου είναι δυνατή, ενόψει του χαρακτηρισμού του συνόλου του ΟΤ 527 ως ιστορικού διατηρητέου μνημείου.
Με την ΥΠΠΟ/ΑΡΧ/Β1/Φ26/15063/366/17-3-2000 Απόφασή της η Διεύθυνση Βυζαντινών και Μεταβυζαντινών Μνημείων του Υπουργείου Πολιτισμού εγκρίνει από άποψη της αρχαιολογικής νομοθεσίας τη χωροθέτηση κτηρίου γραφείων και καταστημάτων στον εν λόγω χώρο.
Ακολουθεί η υπ’ αριθμό 1656/2003 (ΦΕΚ 1332 Δ/2003) Υπουργική Απόφαση με την οποία αποχαρακτηρίζεται ο Κοινόχρηστος Χώρος και μετατρέπεται σε Οικοδομικό Τετράγωνο, η οποία ακυρώθηκε με την υπ’ αριθμό 4558/2005 απόφαση του ΣτΕ με την αιτιολογία ότι έχει υπογραφεί από αναρμόδιο όργανο.
Η ιδιοκτήτρια εταιρεία επανήλθε στο αίτημά της, δηλαδή την τροποποίηση του σχεδίου πόλεως και τη μετατροπή του χώρου σε οικοδομήσιμο, μετά την άρση απαλλοτρίωσης με απόφαση του ΣτΕ (ημερομηνία νέου αιτήματος 26-7-2021).
Το θέμα εισάγεται στο Κεντρικό ΚΕΣΥΠΟΘΑ ΤΟΥ ΥΠΕΝ μετά από την εισήγηση της αρμόδιας Διεύθυνσης Αρχιτεκτονικής Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων (ΔΑΟΚΑ) του ΥΠΕΝ και μετά τη συμπλήρωση της σχετικής νομοθεσίας με Υπουργική Απόφαση, περί των προϋποθέσεων και προδιαγραφών επανέγκρισης πολεοδομικών ρυθμίσεων που εγκρίθηκαν από αναρμόδια όργανα (ΦΕΚ 2106 Β/2017).
ΑΝΤΙΡΡΗΣΕΙΣ – ΕΝΣΤΑΣΕΙΣ
Το σκεπτικό της Νομικής Υπηρεσίας και των Πολεοδομικών Υπηρεσιών του Δήμου Αμαρουσίου ως προς τις ενστάσεις που καταθέτει ο Δήμος προς το ΥΠΕΝ κατά της έγκρισης τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, έχει ως εξής:
Η περιοχή έχει ενταχθεί στο σχέδιο πόλης το 1970 και οι περιορισμοί στις χρήσεις καθορίσθηκαν μόλις το 1995 μετά από την έγκριση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου του Δήμου Αμαρουσίου (12ος /1991), με αποτέλεσμα να έχει επιβαρυνθεί υπέρμετρα με πολυώροφα κτήρια γραφείων, τα οποία με τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης που ίσχυε στην αρχή της δεκαετίας του 1990 έχουν ξεπεράσει το μέγιστο ύψος των κτιρίων που ίσχυε με τον Γ.Ο.Κ./1985. Επίσης η δόμηση υπολογίστηκε και λειτούργησε με υψηλό συντελεστή (1,60) αντί του σημερινού 1,00 με αποτέλεσμα την επιβάρυνση της περιοχής αυτής και στο θέμα αυτό. Εξάλλου, επειδή πρόκειται για παλαιό σχέδιο (με τις διατάξεις του Ν.Δ. της 17-7-1923), έχουν σχεδιαστεί οδοί μικρού πλάτους που, σε συνδυασμό με τα πολυώροφα κτήρια γραφείων, η περιοχή δέχεται υπέρμετρο φόρτο επισκεπτών και αυτοκινήτων, με αποτέλεσμα να είναι επιτακτική η ανάγκη ευρέσεως κοινόχρηστων χώρων. Η επισπευδόμενη τροποποίηση με τις προτεινόμενες πολεοδομικές ρυθμίσεις της δεν λαμβάνει υπόψη τις παραπάνω παραμέτρους και ως εκ τούτου θα πρέπει η υπόθεση να επανεξετασθεί από τη Διοίκηση.
Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 20 παρ. 2 περ. β του Ν. 2508/1997, «…Σε περίπτωση άρσης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης προς συμμόρφωση δικαστικής απόφασης, η οποία εκδόθηκε πριν την ισχύ του Ν. 3212/2003 δεν επιβάλλεται η ανωτέρω εισφορά σε γη. Όπου επιβάλλεται εισφορά, αυτή διατίθεται ολόκληρη υποχρεωτικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων που θεσμοθετούνται με την τροποποίηση αυτή. Το μέγεθος της εισφοράς μνημονεύεται και απεικονίζεται ως θέση στην πράξη τροποποίησης, είναι αυτοδίκαια εισφερόμενο, τίθεται σε κοινή χρήση μετά τη δημοσίευση της πράξης και δεν απαιτείται σύνταξη της πράξης εφαρμογής που προβλέπεται στο άρθρο 12 του Ν. 1337/1983».
Στην προκειμένη περίπτωση, η άρση της απαλλοτρίωσης έλαβε χώρα δυνάμει της υπ’ αριθμό 5622/1996 απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας, ήτοι σε χρόνο προ της ισχύος του Ν. 3212/2003 και ως εκ τούτου δεν υπολογίζεται με την επισπευδόμενη τροποποίηση εισφορά σε γη. Εντούτοις, η θεσπιζόμενη με την παραπάνω διάταξη εξαίρεση από την υποχρέωση εισφοράς σε γη αφορά σε περιπτώσεις, όπου και η τροποποίηση μετά την άρση λαμβάνει χώρα πριν την ισχύ του Ν. 3212/2003 και τούτο διότι η άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης με δικαστική απόφαση δεν στερείται εννόμων συνεπειών αλλά συνδέεται και αποτελεί ενότητα με την συνακόλουθη άμεση τροποποίηση του σχεδίου πόλης. Τούτο μπορεί να συναχθεί και από τις διατάξεις του πρόσφατου Ν. 4759/2020, που προβλέπει σύντομη προθεσμία 6 μηνών από την αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης (άρθρα 88 επ. Ν. 4759/2020), εντός της οποίας η Διοίκηση πρέπει να αποφασίσει, συνεκτιμώντας τις αυστηρές προϋποθέσεις της πολεοδομικής αναγκαιότητας και της οικονομικής δυνατότητας προς επανεπιβολή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, άλλως της τροποποίησης του σχεδίου και της μετατροπής του κοινόχρηστου χώρου σε οικοδομικό τετράγωνο.
Επομένως, στην προκειμένη περίπτωση, κατ’ εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του Νόμου 2508/1997, η τροποποίηση επισπεύδεται χωρίς τον υπολογισμό εισφοράς σε γη, παρά το γεγονός ότι υλοποιείται είκοσι έτη μετά τη θέσπιση του Ν. 3212/2003.
Η ανάγκη δε πρόβλεψης για εισφορά σε γη καθίσταται επιτακτική και υπό τα δεδομένα που αναφέρονται στον πρώτο λόγο των ενστάσεών μας, ήτοι στην ανάγκη ευρέσεως κοινοχρήστων χώρων, στην οποία αποσκοπεί και η εισφορά σε γη σύμφωνα με την προαναφερόμενη διάταξη («…Όπου επιβάλλεται εισφορά, αυτή διατίθεται ολόκληρη υποχρεωτικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων που θεσμοθετούνται με την τροποποίηση αυτή»).
Επιπρόσθετα, η απόφαση του 2000 της Διεύθυνσης Βυζαντινών και Μεταβυζαντινών Μνημείων του Υπουργείου Πολιτισμού επέτρεψε τη χωροθέτηση κτηρίου γραφείου και καταστημάτων, παρόλο που με την ΥΠΠΟ/ΑΡΧ/Β26/Φ35/51437/1479 (ΦΕΚ 939 Β) Υπουργική Απόφαση χαρακτηρίσθηκε ο Ι.Ν. του Αγίου Γεωργίου Χωματιανών που βρίσκεται στο χώρο αυτό, καθώς και σωζόμενοι τάφοι και τα επιτύμβια μνημεία, ιστορικά διατηρητέα μνημεία με ζώνη προστασίας όλο το ΚΧ 527.
Στο σημείο αυτό, πρέπει επίσης να αναφερθεί ότι κατά ρητή διάταξη του Ν. 590/1977 (Καταστατικός Χάρτης της Εκκλησίας της Ελλάδος) και συγκεκριμένα στο άρθρο 45 παρ. 1 αυτού αναφέρεται ότι οι ιεροί ναοί, άνευ διακρίσεως σε ενοριακούς ή μη, τα εν λατρευτική χρήσει ιερά σκεύη, άμφια, λειτουργικά βιβλία και εικόνες αποτελούν πράγματα ιερά, καθιερωμένα ή ηγιασμένα, και ισχύουν επ’ αυτών αι διατάξεις των άρθρων 966 και 971 του Αστικού Κώδικος.
Μάλιστα η κατηγορία αυτή των πραγμάτων που καθιερώνει ο Αστικός Κώδικας ανταποκρίνεται στην κατηγορία των εκτός συναλλαγής πραγμάτων θείου δικαίου (res divini iuris) του προϊσχύσαντος ΒΡΔ (βλ. Κονιδάρη, Γνμ σε ΝοΒ 36.318). Του νόμου μη διακρίνοντος εκτός συναλλαγής είναι το οικοδόμημα αλλά και το ακίνητο επί του οποίου έχει κτιστεί ο ιερός ναός, αφού εκ των πραγμάτων δεν μπορεί να γίνει διαχωρισμός (ΕφΔωδ. 82/2007 Νόμος).
Ενόψει των ανωτέρω, η τροποποίηση που επιχειρείται όχι μόνο δεν προστατεύει τον Ι.Ν. του Αγίου Γεωργίου Χωματιανών και των ευρισκομένων εντός του περιβάλλοντος χώρου σωζόμενων τάφων και των επιτύμβιων μνημείων, που έχουν κηρυχθεί ιστορικά διατηρητέα μνημεία με ζώνη προστασίας όλο το ΚΧ 527, αλλά προβλέπεται δόμηση που περιβάλλει ασφυκτικά το μνημείο, ρύθμιση που παραβιάζει ευθέως και κατάφωρα τις οικείες διατάξεις περί προστασίας των ιστορικών διατηρητέων μνημείων. Και για τους λόγους αυτούς θα πρέπει το σχέδιο της τροποποίησης να αποσυρθεί και να επανεξετασθεί.
Εξάλλου, από το σχέδιο της τροποποίησης παρατηρούμε ότι δεν τηρείται το υποχρεωτικό προκήπιο των 4 μέτρων που ισχύει στην περιοχή, ειδικότερα στις οδούς Τριανταφυλλίδη και Επιδαύρου, όταν η ιδιαίτερα επιβαρυμένη κυκλοφορία των οχημάτων που διασχίζουν την περιοχή του Παραδείσου διέρχεται από την οδό Τριανταφυλλίδη και την οδό Παραδείσου, με αποτέλεσμα την «ασφυξία» της.
Επιπλέον επισημαίνεται ότι το ακίνητο αυτό βρίσκεται στη υψηλότερη ζώνη των αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών λόγω της Λεωφόρου Κηφισιάς, με αποτέλεσμα το απαιτούμενο ποσό καθιστά αδύνατη την επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης για το Δήμο Αμαρουσίου και θα έπρεπε η Κεντρική Διοίκηση να εξετάσει την απαλλοτρίωση του προστατευόμενου αυτού χώρου με την εξασφάλιση των χρημάτων αυτών από άλλους χρηματοοικονομικούς πόρους.
Τέλος σημειώνουμε ότι ο Δήμος Αμαρουσίου δεν κλήθηκε κατά την συνεδρίαση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ, προς υποστήριξη των παραπάνω διαλαμβανόμενων πραγματικών και νομικών πτυχών της υπόθεσης, παρά το γεγονός ότι πρόκειται για ένα ιδιαίτερα ευαίσθητο θέμα που αφορά άμεσα την κοινωνία του Αμαρουσίου.
Το Δημοτικό Συμβούλιο, αφού άκουσε την εισήγηση, έλαβε υπόψη και α) την πρόταση του Δημοτικού Συμβούλου Γαρδέλη Επαμεινώνδα, περί αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών έως τη διάνοιξη της οδού Επιδαύρου, από την οδό Ν. Τριανταφυλλίδη έως και τη Λεωφ. Κηφισιάς, β) τον αναγκαστικό νόμο 582/68 και την απόφαση 3930/77 του Συμβουλίου Επικρατείας περί μετατροπής χώρων που υπήρξαν παλαιότερα νεκροταφεία σε αλσύλλια για ηθικούς και θρησκευτικούς λόγους που επικαλέστηκε ο Σύλλογος Παραδείσου,
