4.2. Γενική περιγραφή του κοινού ομολογιακού δανείου
Η εταιρεία με σκοπό τη χρηματοδότηση του επενδυτικού της προγράμματος αποφάσισε (απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου υπ’ αριθμόν 91/02.03.2006, απόφαση έκτακτης Γ.Σ. 17.03.2006) την έκδοση κοινού ομολογιακού δανείου (ΚΟΔ) συνολικού ύψους 29.200.000,00 ευρώ με ομολογιούχους τις τράπεζες Marfin Bank ATE (11.680.000,00 ευρώ) & Επενδυτική Τράπεζα Ελλάδος Α.Ε. (17.520.000,00 ευρώ). Το πρόγραμμα έκδοσης ΚΟΔ υπογράφηκε στις 29.06.2006 και εκδόθηκε για τους παρακάτω σκοπούς:
* Αποπληρωμή των προηγούμενων οφειλόμενων βραχυπρόθεσμων δανείων (Bridge Financing) συνολικού ύψους 14.900.000,00 ευρώ (περιλαμβάνει τη μερική απόκτηση-αγορά των ακινήτων της πρώην γερμανικής πρεσβείας (Business Conference & Training Centre, BCTC – Κτήρια 1-3 και την πλήρη αγορά του κτηρίου γραφείων του Πολυψυχαγωγικού Κέντρου).
* Αποπληρωμή-πλήρη εξόφληση των κτηρίων 1-3 & 4 του συγκροτήματος ακινήτων BCTC ύψους 5.300.000,00 ευρώ περίπου.
* Απόκτηση-αγορά 17 διαμερισμάτων – αποθηκών – θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων (Χωριό Φιλοξενίας Δημοσιογράφων – συγκρότημα κατοικιών «Ήλιδα») αξίας 6.500.000,00 ευρώ περίπου και
* Κεφάλαιο κίνησης (κάλυψη εξόδων διοργάνωσης και συμμετοχής ΚΟΔ & τόκων πρώτου έτους ΚΟΔ) ύψους 2.500.000,00 ευρώ περίπου.
Οι χρήσεις των κεφαλαίων αυτών περιγράφονται αναλυτικά στο παρακάτω διάγραμμα (ΠINAKAΣ I):
ΠINAKAΣ I
Αξία ΚΟΔ = 29.200.000,00 ευρώ
Βραχυπρόθεσμα
δάνεια
= 14.900.000,00 ευρώ
Πωλητής κτηρίων 1-3 BCTC & Πολυψυχαγωγικού:
«Δήμος Αμαρουσίου»
5.300.000,00 ευρώ
Πλήρης εξόφληση των κτηρίων 1-3 & 4 BCTC
Πωλητής:
«Δήμος Αμαρουσίου» (1,5 εκατ. ευρώ) και «Δημοτικός Βρεφονηπιακός Σταθμός Δήμου Αμαρουσίου» (3,8 εκατ. ευρώ)
6.500.000,00 ευρώ
Αγορά 17 διαμερισμάτων
Πωλητής
«Δήμος Αμαρουσίου»
2.500.000,00 ευρώ
Κεφάλαιο Κίνησης
Τρόπος απόκτησης των Ακινήτων του ΚΟΔ
Απευθείας αγορά κτηρίων 1-4, Πολυψ/κού & 17 διαμερισμάτων «Ήλιδα» (26,2 εκατ. ευρώ)
Εισφορά ακινήτων του μετόχου Δ. Αμαρουσίου με αύξηση μετοχικού κεφαλαίου συνολικής αξίας 15,9 εκατ. ευρώ (0,6 εκατ. ευρώ Χατζηκ/κειο & 15,3 εκατ. ευρώ 40 διαμερίσματα «Ήλιδα»)
Αξία ΚΟΔ/ Εμπορική Αξία Ακινήτων= 29 ευρώ
Αξία ακινήτων= 144% αξίας ΚΟΔ: είναι το ποσοστό κάλυψης της τράπεζας
Βασικοί όροι ΚΟΔ (απόφαση Διοικητικού Συμβουλίου 26.06.2006)
Ποσό: 29.200.000,00 ευρώ
Διάρκεια: 15 έτη (30.06.2006-30.06.2021)
Ποσό καταβολής κατά την ημερομηνία λήξεως του ΚΟΔ (30.06.2006): 2.250.000,00 ευρώ
Ετήσιο επιτόκιο: 3 μηνών Euribor + 3,3% περιθώριο
Αποπληρωμή: Αποπληρωμή τοκομεριδίων ανά τρίμηνο (60 περίοδοι εκτοκισμού).
Αποπληρωμή κεφαλαίου ΚΟΔ: H πρώτη αποπληρωμή ποσού 17,6 εκατ. ευρώ στις 31.12.2009 και το υπόλοιπο κεφάλαιο ποσού 9,35 εκατ. ευρώ σε 22 ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις ποσού 425.000,00 έκαστη, μέχρι τις 31.12.2020.
Εγγυήσεις:
– Ενεχυρίαση λογαριασμού εσόδων απότις πωλήσεις διαμερισμάτων σε ποσοστό 80%.
– Ενεχυρίαση λογαριασμού εσόδων από τις μισθώσεις των κτηρίων BCTC – Πολυψ/κού & Χατζηκ/κειου σε ποσοστό 100% και εκχώρηση των μισθωμάτων.
– Ενεχυρίαση απαιτήσεων επί των ασφαλιστικών καλύψεων των ακινήτων.
– Προσημείωση υποθήκης σε όλα τα ακίνητα.
Γενικές ενδεικτικές προτάσεις αξιοποίησης των ακινήτων
Για την ομαλή και εμπρόθεσμη αποπληρωμή του ΚΟΔ απαιτείται η άμεση, αποτελεσματική και με όρους αγορά αξιοποίηση και εκμετάλλευση των υποθηκευμένων ακινήτων.
Για τον σκοπό αυτό στην παρούσα έκθεση προτείνονται οι παρακάτω ενέργειες που θα προετοιμάσουν καλύτερα το πρόγραμμα υλοποίησης της αξιοποίησης των ακινήτων.
1. Πώληση διαμερισμάτων
• Επιλογή μέσω της προβλεπόμενης από τον νόμο διαδικασίας αξιόπιστων και έμπειρων –σε οικιστικά θέματα– μεσιτικών γραφείων της αγοράς, για την προετοιμασία του προγράμματος διάθεσης των 57 διαμερισμάτων (καθορισμός τιμολογιακής πολιτικής, διαφημιστικές ενέργειες, ενδεχόμενες τεχνικές αλλαγές των διαμερισμάτων κ.λπ.).
• Χρόνος υλοποίησης της παραπάνω διαδικασίας μέχρι 31.12.2006. Έναρξη διάθεσης 2007.
2. Εκμίσθωση κτηρίων
• Επιλογή μέσω της προβλεπόμενης από τον νόμο διαδικασίας αξιόπιστων και έμπειρων –σε επαγγελματικά ακίνητα– μεσιτικών γραφείων της αγοράς, για την προώθηση μίσθωσης των κτηρίων με όρους αγοράς (αποδόσεις της τάξης του 6-8%). Αν κριθεί αναγκαίο επιλογή κάποιου γραφείου για την παροχή υπηρεσιών property management (συντήρηση & διαχείριση κτηρίων – είσπραξη μισθωμάτων κ.λπ.).
• Χρόνος υλοποίησης της παραπάνω διαδικασίας μέχρι το αργότερο 31.03.2007 (όρος ΚΟΔ).
3. Αξιοποίηση έκτασης ΕΤΕΒΑ
• Προτείνεται άμεσα η πρόσληψη μέσω των προβλεπόμενων από τον νόμο διαδικασιών έμπειρου χρηματοοικονομικού συμβούλου με σκοπό την εκπόνηση εναλλακτικών προτάσεων αξιοποίησης του ακινήτου. Η μελέτη θα πρέπει να προτείνει λύσεις οικονομικά βιώσιμες, πολεοδομικά εφικτές και να λαμβάνουν τη μέγιστη δυνατή πολιτική και κοινωνική συναίνεση.
• Σε αρχικό στάδιο ανεύρεση ενδιαφερόμενων επενδυτών και συζήτηση του συμβούλου μαζί τους για λογαριασμό της εταιρείας.
• Μία βιώσιμη οικονομικά πρόταση θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη και την ομαλή αποπληρωμή των υποχρεώσεων προς την «ΕΤΕ Α.Ε.», είτε μέσω ρύθμισης είτε μέσω αναχρηματοδότησης από άλλη τράπεζα που θα συμμετάσχει στην πιθανή επένδυση.
• Χρόνος υλοποίησης μελέτης μέχρι το αργότερο 31.12.2006.
• Λόγω της παρούσας αδυναμίας της εταιρείας να εξυπηρετήσει την υποχρέωσή της προς την «ΕΤΕ Α.Ε.» και του χαρακτηρισμού μέρους της έκτασης από το εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο ως κοινόχρηστος χώρος πρασίνου, ενώ το υπόλοιπο είναι παραρεμάτια περιοχή, προτείνεται ως εναλλακτική λύση η συμβατική εκχώρηση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων από την εταιρεία στον Δήμο Αμαρουσίου, ο οποίος θ’ αναλάβει το χρέος προς την «ΕΤΕ Α.Ε.».
Η ομαλή αποπληρωμή του παραπάνω χρέους μπορεί να γίνει από τον Δήμο μέσω αναχρηματοδότησης σε συνδυασμό με άλλα δάνεια που έχει συνάψει στο παρελθόν με περίοδο χάριτος, μεγαλύτερη διάρκεια αποπληρωμής και χαμηλότερο επιτόκιο.
Άλλες ενέργειες της εταιρείας
• Καταγραφή και ταξινόμηση της δημοτικής ακίνητης περιουσίας (νομικά, τεχνικά, πολεοδομικά στοιχεία-αποτύπωση σε σύστημα GIS σε συνεργασία με το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών) (έως 31.12.2006).
• Εκτίμηση των εμπορικών αξιών ή αξιών αντικατάστασης των δημοτικών ακινήτων (περιλαμβάνει: ιδιωτικά ακίνητα εταιρείας προς εμπορική αξιοποίηση, δημοτικά κοινωφελή κτήρια & κοινόχρηστες εκτάσεις, κληροδοτήματα) (έως 31.12.2006).
• Γνωμοδότηση νομικών συμβούλων για την ερμηνεία διατάξεων του νέου Δημοτικού & Κοινοτικού Κώδικα που αφορούν τη δραστηριότητα και λειτουργία της εταιρείας (έως 31.12.2006).
• Αν προβλέπεται από τις διατάξεις του νόμου, σύνταξη εσωτερικών κανονισμών υπηρεσιών, προσωπικού, οικονομικής διαχείρισης, για σύναψη συμβάσεων ανάθεσης έργων, υπηρεσιών, μελετών, προμηθειών και ειδικοί κανονισμοί για πωλήσεις/εκμισθώσεις ακινήτων (έως 31.03.2007).
• Υλοποίηση μελέτης στεγαστικών αναγκών των υπηρεσιών και οργανισμών του Δήμου, με σκοπό τη μείωση δαπανών μισθωμάτων-συντήρησης και τη μετεγκατάσταση από μισθωμένα σε ιδιόκτητα κτήρια (έως 30.6.2007).
• Κατάρτιση στρατηγικού σχεδίου αξιοποίησης δημοτικής ακίνητης περιουσίας (Asset Management Plan) ανά ακίνητο ή ανά ομάδα ακινήτων, με στόχο τη δημιουργία και αύξηση δημοτικών εσόδων και τη μείωση εξόδων. Σημειώνεται ότι θα προηγηθεί μελέτη αξιοποίησης εκάστου ακινήτου με βάση τους πολεοδομικούς περιορισμούς και τα νομικά του στοιχεία για την κατάθεση πρότασης, όπου είναι εφικτό, βιώσιμης οικονομικά αποδοτικής λύσης αξιοποίησης. Στη συνέχεια θα προταθεί προς έγκριση στο Δημοτικό Συμβούλιο συγκεκριμένος κατάλογος ακινήτων ώριμων προς αξιοποίηση για να εγκριθεί η μεταβίβαση του δικαιώματος χρήσης και εκμετάλλευσης προς την εταιρεία. Μέσα στο πλαίσιο αυτό προτείνεται η ανάθεση από τον Δήμο προς την εταιρεία της παροχής προς αυτόν συμβουλευτικών υπηρεσιών αξιοποίησης, διαχείρισης και διοίκησης της ακίνητης περιουσίας του, με την υπογραφή ετήσιας σύμβασης παροχής υπηρεσιών (έως 30.06.2007).
• Κατάρτιση επιχειρηματικού σχεδίου εταιρείας (business plan) περιόδου 2007-2010 (έως 30.06.2007).
Nοέμβριος 2006
ΔHMHTPHΣ BΛAXOΣ
Δημοτικός Σύμβουλος
Πρόεδρος της «AΘMONON AKINHTΩN»
