Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, επικεφαλής της παράταξης «Χαλάνδρι Ορίζοντας 2023», Πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO της «Krama Property», γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ
Αναμφίβολα η σωστή έρευνα αγοράς είναι το κλειδί για τις επιτυχημένες επενδύσεις ακινήτων, αυτές που έχουν υψηλές αποδόσεις και υπεραξία. Όμως, η έρευνα αγοράς για να είναι επιτυχής, πρέπει να γίνει σε βάθος, και να στηρίζεται σε μια στρατηγική συγκεκριμένων βημάτων, με κύριο την μελέτη, γενική και ειδική, της αγοράς ακίνητων.
Τα κρίσιμα βήματα είναι συνοπτικά:
1ον. Η πλήρης καταγραφή της ανάγκης αγοράς και επένδυση ακινήτου. Ίσως το πιο κρίσιμο βήμα, αφού ο επενδυτής, ενδιαφερόμενος, αγοραστής η μισθωτής είναι κρίσιμο να καθορίσει, μόνος ή με τους ειδικούς συμβούλους του, συγκεκριμένα τις προδιαγραφές του ακινήτου που αναζητεί, τονίζοντας μάλιστα τις προδιαγραφές 1ης προτεραιότητας της ζήτησης. Ειδάλλως ελλοχεύει ο κίνδυνος ασαφούς αναζήτησης μις γενικής ακαθόριστης ανάγκης. Στοιχεία της θέσης (περιοχές, προσβάσεις, κλπ.),των χαρακτηριστικών του ακινήτου (χρήση, παλαιότητα, κατασκευαστική κατάσταση, κλπ.) και βέβαια ο προϋπολογισμός της αγοράς είναι απαραίτητα για να ξεκινήσει επιτυχημένα η έρευνα αγοράς.
2ον. Η επιτόπια επίσκεψη των ακινήτων και των περιοχών ενδιαφέροντος. Η επένδυση και αγορά ακινήτων, από την διαμόρφωση της στρατηγικής και των προδιαγραφών ακινήτων, είναι ισχυρή μόνο εφόσον ο ίδιος ο επενδυτής-ενδιαφερόμενος έχει επιτόπια εικόνα όχι μόνο των ακινήτων αλλά και των περιοχών ενδιαφέροντος. Τότε μόνο αποκτάται η πραγματική αίσθηση και γνώση της κάθε περιοχής και των ακινήτων. Η λεγόμενη «χαρτογράφηση» δεν είναι μόνο υποχρέωση του συμβούλου ακίνητης περιουσίας αλλά και βήμα επιτυχίας του ίδιου του επενδυτή-ενδιαφερόμενου.
3ον. Η λεπτομερής ουσιαστική επικοινωνία της ανάγκης στους συμβούλους ακίνητης περιουσίας ώστε να αξιοποιηθεί αποτελεσματικά το χαρτοφυλάκιο ακινήτων τους. Είναι σπουδαίο βήμα γιατί οι σύμβουλοι ακίνητης με την σειρά τους θα ερευνήσουν αποτελεσματικά, τόσο το χαρτοφυλάκιο τους όσο και εκ νέου την ίδια την αγορά ακινήτων.
4ον. Η υψηλή προτεραιότητα της value for money λογικής για την τελική επιλογή των ακινήτων προς διαπραγμάτευση. Η κεντρική φιλοσοφία επιλογής δεν πρέπει να είναι μόνο αυτή της χαμηλότερης τιμής αλλά αυτή της σχέσης ποιότητας / τιμής (value for money), δηλαδή τι μελλοντική υπεραξία προκύπτει, βάσει της αξιοποίησης συγκεκριμένων ποιοτικών χαρακτηριστικών του ακινήτου (πχ Θέση, Κτίριο), από την αγορά σε μια συγκεκριμένη τιμή.
Εν κατακλείδι, η έρευνα αγοράς είναι ένα στάδιο ιδιαιτέρως κρίσιμο, που η σωστή εφαρμογή του, κρίνει σε μεγάλο βαθμό την επιτυχία μιας επένδυσης ακινήτων. Η λογική του ότι ακίνητο αγοράζω δίνει μελλοντικές υπεραξίες έχει παρέλθει οριστικά. Σήμερα πλέον ισχύει η λογική των μελετημένων επενδύσεων-αγορών ακινήτων. Σίγουρα κάθε περιοχή, και είδος ακινήτου, έχει επενδυτικές ευκαιρίες, αρκεί το σχέδιο αξιοποίησης και η αγοραστική ανάγκη να είναι ρεαλιστικά καθορισμένα, και η έρευνα αγοράς να είναι σε βάθος και με τα σωστά βήματα.
