Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, δημοτικός σύμβουλος Χαλανδρίου, πολιτικός μηχανικός Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου (ΕΜΠ), διευθύνων σύμβουλος της «Κrama property», γραμματέας ενημέρωσης της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ)
Πριν από λίγες ημέρες, μετά από μια σχετικά σύντομη διαβούλευση ψηφίστηκε ο νόμος με ΦΕΚ 5170Α/2025, με έναρξη εφαρμογής των διατάξεων από 1η Οκτωβρίου 2025 που αφορά την Θέσπιση λειτουργικών προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και λοιπές διατάξεις. Στην εν λόγω νομοθεσία προβλέπονται ορισμένες συγκεκριμένες προδιαγραφές για τα ακίνητα που λειτουργούν για βραχυχρόνια μίσθωση και έχουν λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου για Βραχυχρόνια Διαμονή στο σχετικό μητρώο της ΑΑΔΕ. Σύμφωνα με το άρθρο 3 παρ,1 του εν λόγω νόμου προβλέπεται ότι τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240) πληρούν τις κάτωθι προδιαγραφές:
α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης της παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. To συγκεκριμένο άρθρο αναφέρει ρητά τα ακόλουθα «Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας, τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία.
Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτίρια, που κατασκευάζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50μ.».Είναι ίσως η πιο κρίσιμη παράγραφος αφού στην ουσία προβλέπει ότι για να είναι νόμιμα πολεοδομικά και κτιριοδομικά ένα ακίνητο κατάλληλο για νόμιμη επίσημη βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να:
α) είναι πολεοδομικά νόμιμο με οικοδομική άδεια ή άδεια αλλαγής χρήσης ή ρυθμισμένες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις όλων των νόμων (Ν4495/2017, Ν.4178/2013, Ν.3843/2010, κλπ.) ή επεκτάσεις και κύριας χρήσης βάσει των ανωτέρω νομιμοποιητικών αδειών ή πράξεων. Άρα δεν εντάσσονται και εξαιρούνται όλα τα ακίνητα που έχουν αυθαιρεσίες μη ρυθμισμένες ή υπερβάσεις από οικοδομική άδεια και είναι βοηθητικής χρήσης πχ αποθήκης ειδικά σε περιπτώσεις που είναι αδύνατη η σημερινή αλλαγή χρήσης λόγω μη ύπαρξης συντελεστή δόμησης κύριας χρήσης ή ύψους κάτω των 2.5μ σύμφωνα με άρθρο 2. Παρ,95 Ν.4067/2012.
β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν. Η συγκεκριμένη προδιαγραφή είναι σαφής και αφορά την ασφάλιση του ακινήτου για αστική ευθύνη μια ενέργεια επιβεβλημένη για κάθε ιδιοκτήτη τέτοιας χρήσης.
γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής. Η συγκεκριμένη προδιαγραφή αφορά την ηλεκτρολογική ασφάλεια και πυρασφάλεια της χρήσης του ακινήτου και επιβάλλει ορισμένες πρόσθετες επιβεβλημένες εργασίες από υφιστάμενα ακίνητα λογικού κόστους.
δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης. Η συγκεκριμένη προδιαγραφή είναι σαφής και αφορά την ασφάλιση του ακινήτου για αστική ευθύνη μια ενέργεια επιβεβλημένη για κάθε ιδιοκτήτη τέτοιας μαζικής χρήσης.
Επίσης το ίδιο άρθρο στην παρ 2. προβλέπει ότι για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις προδιαγραφές της παρ. 1, διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις κείμενες φορολογικές υποχρεώσεις. Έλεγχοι που έχουν υπερβολική χροιά αφού μιλάμε για ακίνητα μικρού εμβαδού και θα μπορούσε να υπάρχει εναλλακτικά μια βεβαίωση ή πιστοποίηση μηχανικού ή τεχνικού ασφαλείας με κυρώσεις και δειγματοληπτικός έλεγχος από Α.Α.Δ.Ε για εγγραφή στο μητρώο.
Οι τελικές προδιαγραφές επιδιώκουν να βάλλουν ένα πλαίσιο για την λειτουργία των ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων, που στην τελική του μορφή είναι ισορροπημένο αφού οι τελικές ρυθμίσεις είναι λογικές και το πρόσθετο κόστος είναι εφικτό για κάποιον σοβαρό επενδυτή η ιδιοκτήτη σε ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η παρέμβαση της ΠΟΜΙΔΑ ήταν καταλυτική, με σκοπό την εξασφάλιση μια λειτουργικής δίκαιης διάταξης για την αποδοτική εφαρμογή των προφανών λειτουργικών προδιαγραφών για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Άλλωστε η σωστή λειτουργία αυτών ακινήτων είναι εξαιρετικά κρίσιμη για την βιώσιμη επιτυχία της Ελλάδας για ποιοτικές κλίνες και ανάπτυξη των τοπικών αγορών και γενικά του σημαντικού κλάδου του τουρισμού για την οικονομία, εισοδήματα, επενδύσεις και κοινωνία μας.
