Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, δημοτικός σύμβουλος Χαλανδρίου, πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», γραμματέας Ενημέρωσης Μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ
Το Υπουργείο Ενέργειας και Περιβάλλοντος έφερε μια νέα τροπολογία με σκοπό να ενσωματώσει ή να προσαρμόσει την πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας από τον Φεβρουάριου 2025 σχετικά με την αντισυνταγματική νομοθέτηση και εφαρμογή των 4 άρθρων (10,15,19.25) με μπόνους και κίνητρα δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ.), του Νόμου 4067 του 2012.
Η νέα παρέμβαση αποσκοπεί να αποσαφηνίσει το πεδίο και δημιουργεί 2 ταχύτητες νικητών και χαμένων, και λοιπές επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα, σε ένα διαρκές πολεοδομικό αλλαλούμ. Όταν όμως η αλόγιστη εφαρμογή τους δεν ισορροπήθηκε εδώ και 13 έτη, με περιορισμό της σωρευτικής χρήσης των 4 άρθρων με μπόνους δόμησης, με αποτέλεσμα την οικοδομική απληστία με κατασκευή υπερβολικών κτιρίων σε ύψος και δόμησης για τα δεδομένα κάθε περιοχής.
Ας δούμε συνοπτικά τις περιλαμβάνει η νέα τροπολογία στο πνεύμα των πρόσφατων αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας για τις άδειες δόμησης με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (Ν.Ο.Κ
1ον. Οι Άδειες Δόμησης που δεν κάνουν χρήση των άρθρων με μπόνους δόμησης του Ν.Ο.Κ. εκδίδονται και υλοποιούνται κανονικά και ισχύει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός για όλα τα υπόλοιπα άρθρα πλην αυτών με τα μπόνους που κρίθηκαν αντισυνταγματικά προς τον τρόπο νομοθέτησης τους.
2ον. Οι Άδειες Δόμησης που κάνουν χρήση των άρθρων με μπόνους δόμησης του Ν.Ο.Κ αποδεδειγμένα έχουν κάνει έναρξη εργασιών μέχρι την ημερομηνία 11/12/2024 είναι εξασφαλισμένη η εγκυρότητα και υλοποίηση τους. Ο τρόπος απόδειξης θα καθοριστεί με Νέο Προεδρικό Διάταγμα.
3ον. Οι Άδειες Δόμησης που κάνουν χρήση των άρθρων με μπόνους δόμησης του Ν.Ο.Κ δεν έχουν κάνει έναρξη εργασιών μέχρι την ημερομηνία 11/12/2024 οφείλουν άμεσα να αναθεωρηθούν χωρίς χρήση των μπόνους δόμησης και να υποστούν σοβαρή οικονομική ζημία και απώλειες. Δεν θα χρεωθούν νέα τέλη και εισφορές για την έκδοση αδείας και θα έχουν προτεραιότητα στις πολεοδομίες.
4ον. Οι ειδικές περιπτώσεις των έργων και αδειών δόμησης με μπόνους που αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης ή έχουν ήδη ακυρωθεί ή έχουν άδειες που δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, αλλά είναι ενταγμένες ή θα ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ) εξασφαλίζονται επίσης με την νέα τροπολογία με την χρήση ενός νέου εργαλείου, το νέο περιβαλλοντικό ισοδύναμο τέλος.
5ον. Ξεκαθαρίζει ό,τι η οικοδομική δραστηριότητα συνεχίζει χωρίς χρήση των άρθρων του μπονους δόμησης και ότι αυτά μπορούν, και σύμφωνα με απόφαση του Σ.τ.Ε. , να νομοθετηθούν, σε τοπικό επίπεδο μέσω των νέων Πολεοδομικών Σχεδίων ανά περιοχή.
Τι είναι όμως το περιβαλλοντικό ισοδύναμo; Σύμφωνα με την τροπολογία είναι ένα τέλος που έχει διπλή υπόσταση: α) την καταβολή στον αρμόδιο Δήμο και β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της Δημοτικής Ενότητας ή του Δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις που καταβάλλει το τέλος. Η χρήση από τους Δήμους του συγκεκριμένου τέλους είναι για ειδικές χρήσεις όπως Δημιουργία χώρων πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων, Αναπλάσεις περιοχών με έντονη δόμηση, Αστικές υποδομές ή αναβαθμίσεις (πεζοδρομήσεις, φωτισμός, υλικό αστικής επίπλωσης κ.ά.) κλπ.
Τα μέτρα αυτά εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Για να μπορεί να γίνει χρήση των κινήτρων και των προσαυξήσεων του ΝΟΚ, θα πρέπει να πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και να έχει εγκριθεί το ΕΣΠΙΑΠ. Επίσης η αναλυτική εφαρμογή του Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου θα γίνει με το Νέο Προεδρικό Διάταγμα.
Συνεπώς από την ως ανωτέρω επιγραμματική ανάλυση η νέα τροπολογία του ΥΠΕΝ σχετικά με το ζήτημα των άρθρων με μπόνους δόμησης του Ν.Ο.Κ. δημιουργεί 2 ταχύτητες βάσει την έναρξη ή μη εργασιών μέχρι την 11/12/2024 σύμφωνα με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η 2η ταχύτητα θα υποστεί μεγάλη ζημία και θα πρέπει να αναθεωρηθεί με μεγάλη απώλεια δόμησης και αξίας. Επίσης επιδιώκεται διάσωση των οικοδομών με προσφυγές ή χρηματοδότηση από ευρωπαϊκά προγράμματα και το Ταμείο Ανάκαμψης.
Όμως η παρέμβαση είναι ημιτελής αφού για να ολοκληρωθεί να μπορεί να εφαρμοστεί πρέπει να εκδοθεί η νέα νομοθεσία, Προεδρικό Διάταγμα, για την αποσαφήνιση της έννοιας και διαδικασιών της «έναρξης του έργου» και την υλοποίησης το Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου. Και νέα νομοθεσία στην Ελλάδα οδηγεί σε καθυστερήσεις και σε διατήρηση της αβεβαιότητας, ανασφάλειας δικαίου και παγώματος της δόμησης στη χώρα. Αποτέλεσμα αυτή της διαχρονικής αδυναμίας σωστής νομοθέτησης και καθυστερήσεων της Πολιτείας και των κυβερνήσεων είναι η αδυναμία της βιώσιμης ανάπτυξης και της υλοποίησης επενδύσεων, ο περιορισμός της νέας δόμησης και προφανώς της νέα προσφοράς, και τελικά της αξίας της γης.
Είναι ένα ακόμη «επεισόδιο» στην διαχρονική ανασφάλεια δικαίου και αβεβαιότητα πολεοδομικής νομοθεσίας και πολεοδομικού σχεδιασμού στην Ελλάδα, που μαζί με την διαχρονικά ανεπαρκή λειτουργία των υπηρεσιών δόμησης, που οι κυβερνήσεις δεν έχουν κάνει τίποτα για τον εκσυγχρονισμό, στελέχωση και σύγχρονη οργάνωση τους!
Κατά τα αλλά, εθνικός στόχος είναι η βιώσιμη ανάπτυξη της χώρας, αλλά το αποτέλεσμα πάλι μια διαχρονικά άναρχη ανάπτυξη, μη βιώσιμη, χωρίς ξεκάθαρους διαχρονικούς κανόνες απλής λογικής, δημιουργώντας ξανά άδικα νικητές και χαμένους, με πρώτο και κύριο χαμένο την ίδια την ισορροπημένη ανάπτυξη της Ελλάδα. Τα πολεοδομικά σχέδια δεν υπάρχουν επί πολλές δεκαετίες, η περιφερειακή ανάπτυξη ακόμη ανύπαρκτη, το στεγαστικό άλυτο. Αναμφίβολα είναι συγκλονιστική η ανεπάρκεια σωστής νομοθέτησης σαφούς λειτουργικού πολεοδομικού πλαισίου, που αναδεικνύει την διαχρονική ανεπάρκεια των πολιτικών και διοικητικών υπευθύνων στα αρμόδια υπουργεία.
