Την δυνατότητα αντικατάστασης των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και την επανέναρξη πολλών οικοδομών που είχαν μείνει στάσιμες από τον περασμένο Ιανουάριου άνοιξε το Ε’ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας, κρίνοντας συνταγματικό και νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) που θα καταθέτουν κατασκευαστές και ιδιοκτήτες ως αντιστάθμισμα της χρήσης κινήτρων του ΝΟΚ και τον ορισμό της έναρξης των οικοδομικών εργασιών με για κτίρια που ξεκίνησε η κατασκευή τους με οικοδομικές άδειες ΝΟΚ, πριν τις ακυρωτικές αποφάσεις του περασμένου Ιανουαρίου (146-149/2025).
Η υπ΄ αριθμ.135/2025 γνωμοδότηση έγινε γνωστή την Δευτέρα 13 Οκτωβρίου και το πλήρες περιεχόμενό της θα δημοσιευθεί μέσα στο επόμενο διάστημα, με στόχο μέχρι το τέλος Οκτωβρίου να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία κατάρτισης του Προεδρικού Διατάγματος ΝΟΚ ώστε να υπογραφεί από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και να τεθεί σε ισχύ.
Προβλέψεις και υποδείξεις
Στην γνωμοδότηση του ΣτΕ προβλέπονται, μεταξύ άλλων, υποχρεωτικός προέλεγχος πριν από την έκδοση οικοδομικής άδειας προκειμένου να εξετάζεται αν απαιτείται ή όχι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), καθώς και σαφής καθορισμός του ύψους του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, της διαδικασίας καταβολής του και των υπόχρεων. Η πρόβλεψη αυτή λειτουργεί ως ασφαλιστική δικλίδα, ώστε να μην υπάρξει μαζική νομιμοποίηση αδειών χωρίς ουσιαστικό περιβαλλοντικό έλεγχο.
Το σχετικό ποσό θα κατατίθεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά στους δήμους για την υλοποίηση περιβαλλοντικών δράσεων.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) θα πρέπει να ενσωματώσει τις παρατηρήσεις αυτές στο τελικό κείμενο του Προεδρικού Διατάγματος ώστε να εκδοθούν άμεσα οι αναγκαίες υπουργικές αποφάσεις που θα εξειδικεύουν τη διαδικασία υπολογισμού, καταβολής και ελέγχου του περιβαλλοντικού ισοδύναμου.
Συγκεκριμένα για τη νομιμοποίηση των επιπλέον τετραγωνικών μέτρων δόμησης με τα μπόνους του ΝΟΚ κατασκευαστές και ιδιοκτήτες κτιρίων θα πληρώσουν τέλος περιβαλλοντικού ισοδυνάμου:
ίσο με το 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων για κτίρια που ανεγέρθηκαν με νόμιμες οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί στα δικαστήρια
ίσο με το 15% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων για κτιριακές επενδύσεις που έχουν αιτηθεί να ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ.
Η συνέχιση των οικοδομικών εργασιών θα απαιτεί θετική γνωμοδότηση τόσο από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) όσο και από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ), βάσει τεχνικών, οικονομικών και νομικών κριτηρίων.
ΥΠΕΝ: «Απελευθερώνει την οικοδόμηση»
Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, το Προεδρικό Διάταγμα απελευθερώνει οριστικά την οικοδομική δραστηριότητα, καθώς αίρει τις ασάφειες ως προς τη χρήση κινήτρων του ΝΟΚ», υποστηρίζοντας ότι με αυτόν τον τρόπο:
Παρέχεται σαφής και συμπεριληπτικός ορισμός για την εκκίνηση των οικοδομικών εργασιών, θεσπίζοντας συγκεκριμένα και αποδεκτά αποδεικτικά μέσα για την τεκμηρίωσή της. Στον ορισμό της εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών θα συμπεριλαμβάνεται η έναρξη των εκσκαφών ή σε περίπτωση προσθήκης η σκυροδέτηση, αποδεικνυόμενη με έγγραφα, η κατεδάφιση εντός του ακινήτου, εάν έγινε μετά την 11η Ιουνίου 2024, καθώς και οι αρχαιολογικές εκσκαφές στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, αν έχουν διενεργηθεί έως την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Καθορίζονται τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, τα οποία θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου ή της εκάστοτε δημοτικής κοινότητας. Τα μέτρα αυτά προβλέπονται ως αντισταθμιστικές παρεμβάσεις για την αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος με:
– Απόκτηση ακινήτων για κοινόχρηστους χώρους, αναλογικά με την υπέρβαση δόμησης.
– Διαμόρφωση και αναβάθμιση κοινόχρηστων χώρων.
– Δημιουργία και βελτίωση δικτύων πρασίνου.
– Κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων κτισμάτων.
– Ολοκληρωμένες αναπλάσεις σε υποβαθμισμένες ή προστατευόμενες περιοχές.
– Χρηματοδότηση δράσεων για «έξυπνες» και κλιματικά ουδέτερες πόλεις.
– Απόκτηση και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων από τους δήμους.
– Έργα καθαρισμού και ανάδειξης ρεμάτων.
– Δημιουργία χώρων πρασίνου.
Εξειδικεύεται η διαδικασία εκπόνησης και έγκρισης των ΕΣΠΙΑΠ, προβλέποντας ρητά ποιοι φορείς το υλοποιούν και πώς χρηματοδοτείται.
Καθορίζεται το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η διαδικασία και οι υπόχρεοι καταβολής του. Το ποσό θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.
Σε συνδυασμό με τον ν. 5197/2025 διαμορφώνεται ένα συνεκτικό και ασφαλές ρυθμιστικό πλαίσιο που εξασφαλίζει τη μέγιστη δυνατή διαφάνεια και προβλέψεις ως προς την έκδοση και ισχύ των οικοδομικών αδειών.
Η… «μάχη» της Ευρώπης
Κι ενώ όλα αυτά συμβαίνουν στην Ελλάδα, το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) στο Στρασβούργο έκανε παραδεκτή την προσφυγή Ελλήνων κατασκευαστών που ζητούν να προστατευθούν οι άδειες δόμησης που είχαν εκδοθεί έως τις 11Δεκεμβρίου 2024, ανεξάρτητα από το αν οι εργασίες είχαν ξεκινήσει ή όχι.
Η δίκη αναμένεται να διεξαχθεί το πρώτο εξάμηνο του 2026 και θεωρείται εξαιρετικά σημαντική, καθώς η απόφαση του ΕΔΔΑ εκτιμάται ότι θα όχι μόνο την τύχη των συγκεκριμένων αδειών, αλλά θα δημιουργήσει και «δεδικασμένο» για σχετικές υποθέσεις σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση.
