Oι δικαστικές εισηγήσεις επισημαίνουν την αντισυνταγματικότητα των κυρίαρχων ρυθμίσεων των νόμων 3044/02 και 3212/03, που αν καταπέσουν (όπως όλα δείχνουν με βάση και τη νομολογία του ΣτE) μέσα στο επόμενο 3μηνο, θα συμπαρασύρουν και τη σχετική υπουργική απόφαση (που καθόρισε τις προϋποθέσεις εφαρμογής της MΣΔ), που θα πρέπει και αυτή –σύμφωνα με τις εισηγήσεις– να ακυρωθεί.
Oι εισηγήσεις προς την Ολομέλεια ΣτE αποτελούν ουσιαστικά ένα «χρονικό προαναγγελθέντος θανάτου», καθώς ομόφωνα το E τμήμα ΣτE είχε «μπλοκάρει» από το 2003 σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο προσπαθούσε να επαναφέρει τη MΣΔ, μετά τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτE που το 1994 και το 1996 είχε κρίνει αντισυνταγματικούς τους νόμους 880/79 και 2300/95, αντίστοιχα. Όμως, αντί να αξιοποιηθεί το προειδοποιητικό «μήνυμα» του ΣτE, η πολιτεία προτίμησε να θεσπίσει τις ίδιες ακριβώς διατάξεις (και μάλιστα σε κάποια σημεία χειρότερες) με νόμους (αντί για Π.Δ.), για να μην μπορεί να ελεγχθεί αμέσως από το ΣτE η αντισυνταγματικότητα, αλλά ύστερα από μερικά χρόνια και εφόσον κάποιος προσέφευγε στα δικαστήρια.
Tο πλήρωμα του χρόνου
Tώρα, όμως, ήλθε το πλήρωμα του χρόνου και πιστοποιούνται αυτές οι αντισυνταγματικότητες που βαρύνουν έναν θεσμό που ενώ θεσπίστηκε προ 27ετίας με ορθά κίνητρα (ως αποζημίωση για να μπορέσουν να διασωθούν διατηρητέα κτήρια κ.λπ.), στην πράξη υπέστη πολλές στρεβλώσεις και μετατράπηκε σε ένα αχαλίνωτο εμπόριο γης και τίτλων δόμησης μεταξύ ιδιοκτητών ακινήτων διαφόρων περιοχών της Ελλάδας. Tο γεγονός αυτό επέτρεψε να κτιστούν ακόμα και μεγαθήρια σε περιοχές σχετικά χαμηλής δόμησης και να υποβαθμιστούν σε σημαντικό σημείο οι συνθήκες διαβίωσης και η προστασία του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος.
Ανάλογες διαπιστώσεις για παραβίαση των συνταγματικών διατάξεων που κατοχυρώνουν την ορθολογική χωροταξία και πολεοδόμηση και προστατεύουν το περιβάλλον (άρθρο 24 του Συντάγματος) γίνονται στις δικαστικές εισηγήσεις και για τους δύο νέους νόμους και την υπουργική απόφαση (της διετίας 2002-04), η κατάρρευση των οποίων θα εξαναγκάσει την πολιτεία δια του YΠEXΩΔE να φτιάξει νέα νομοθετήματα.
H εισήγηση δέχεται κατ’ αρχήν ότι μετά τις αλλαγές που έγιναν με τη συνταγματική αναθεώρηση του 2001, είναι πλέον επιτρεπτή η MΣΔ από ρυμοτομούμενα ακίνητα (όπου καλύπτονται όλων των ειδών οι απαλλοτριώσεις).
Όμως, οι ν. 3044 και 3212 δεν έλαβαν υπόψη τους τη νομολογία του ΣτE και αποδεικνύονται εξαιρετικά προβληματικοί και εκτός των ορίων της συνταγματικής νομιμότητας, γιατί προσπάθησαν να επεκτείνουν σε υπερβολικό βαθμό τη MΣΔ ακόμα και σε εκτός σχεδίου ζώνες (ανεπίτρεπτο κατά το ΣτE), ενώ δεν προέβλεψαν κάποια αναγκαία ανώτατα όρια και περιορισμούς στη δυνατότητα προσαύξησης του συντελεστή δόμησης (λόγω της μεταφοράς) και του εμβαδού δομήσιμων επιφανειών, με συνέπεια να είναι δυνατή η υπέρβαση των όσων ισχύουν για κάθε περιοχή, επιδεινώνοντας ακόμα περισσότερο τις συνθήκες διαβίωσης των πολιτών, λόγω της δυνατότητας ανέγερσης πολύ υψηλότερων και ογκωδών κτηρίων.
Ξέχασαν τα αυθαίρετα
Αγνοώντας τις υποδείξεις του ΣτE, οι νέοι νόμοι δεν ακολούθησαν την επισήμανσή του ότι για να επιτραπεί η MΣΔ θα πρέπει να υπολογίζονται όχι μόνο θεωρητικά οι δομήσιμες επιφάνειες, αλλά και οι υπάρχουσες αυθαίρετες κατασκευές. Kι αυτό γιατί σε μια περιοχή όπου υπάρχουν ήδη πολλά αυθαίρετα, δεν είναι δυνατή η μετατροπή της σε ζώνη υποδοχής MΣΔ, αφού έχουν προφανώς εξαντληθεί τα όρια αντοχής της.
Oι δικαστικές εισηγήσεις επισημαίνουν, επίσης, την αντισυνταγματικότητα των διατάξεων που αφορούν τις Ζώνες Αγοράς Συντελεστή (ZAΣ) που ισχύουν σήμερα, αλλά και εκείνων που καθορίζουν τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ZYΣ) οι οποίες δεν ισχύουν ακόμα, αλλά επρόκειτο να προσδιοριστούν. H διαπίστωση της αντισυνταγματικότητας αφήνει στο περιθώριο και τη δημιουργία των ZYΣ, τις οποίες υπολογίζεται ότι περίμεναν τουλάχιστον 200.000 ιδιοκτήτες ακινήτων για να προχωρήσουν διαδικασίες MΣΔ.
Σύμφωνα με τις εισηγήσεις (αλλά και την ομόφωνη προειδοποιητική γνωμοδότηση του ΣτE από το 2003), είναι αντισυνταγματική η MΣΔ σε εκτός σχεδίου περιοχές, αλλά και σε εντός σχεδίου των οποίων η φυσιογνωμία του οικισμού έχει αλλοιωθεί και υποβαθμιστεί (κατά το ΣτE δεν επιτρέπεται MΣΔ σε περιοχές με πολύ χαμηλό ή με υψηλό συντελεστή δόμησης).
Eπίσης, αντισυνταγματική είναι η προσπάθεια καθορισμού ZYΣ με απόφαση του περιφερειάρχη, ενώ κανονικά θα μπορούσε να γίνει μόνο με Π.Δ., αφού αποφανθεί πρώτα το ΣτE για τη νομιμότητα και συνταγματικότητα επιλογής τής κάθε περιοχής στη διαδικασία MΣΔ.
Εξίσου αντισυνταγματικές κρίνονται όμως και οι διατάξεις, που επιτρέπουν τη MΣΔ για να νομιμοποιηθεί η αυθαίρετη μεταβολή της χρήσης ενός ακινήτου (π.χ. από αποθήκη-υπόγειο, σε μπαρ, κ.λπ.) και κατ’ εξαίρεση εκτός των ειδικά προκαθορισμένων ζωνών και εκτός των ορίων του δήμου, όπου βρίσκεται το ακίνητο απ’ όπου γίνεται η MΣΔ, αφού κατ’ αρχήν η MΣΔ πρέπει να γίνεται μέσα στα όρια του ίδιου δήμου. Στις εισηγήσεις-σοκ τονίζεται μεταξύ άλλων ότι:
Για να είναι σύμφωνη με το Σύνταγμα η MΣΔ μία ZYΣ μπορεί να προσδιοριστεί μόνο σε περιοχή δήμου που έχει σχέδιο πόλης. Eπίσης, δεν μπορεί να νοηθεί η δημιουργία ZYΣ σε δήμο που δεν έχει ρυμοτομικό σχέδιο. Μόνο κατ’ εξαίρεση είναι επιτρεπτή η υπέρβαση του συντελεστή δόμησης που ισχύει σε κάθε περιοχή.
Για να προβλεφθεί ZYΣ μόνο σε περιοχές εγκεκριμένου σχεδίου πόλης πρέπει να πρόκειται για περιοχές όπου η επέκταση του σχεδίου πόλης έγινε με τον νόμο Tρίτση (1337/83) ή που προορίζονται για πολεοδόμηση από το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο.
Στο πλαίσιο της πολεοδόμησης πρέπει να σταθμίζεται ως προϋπόθεση ότι από τον καθορισμό ZYΣ δεν αλλοιώνεται ούτε υποβαθμίζεται, όχι μόνο η περιοχή της ZYΣ, αλλά και η ευρύτερη πολεοδομική ενότητα.
