Γράφει ο
ΜΑΝΟΣ ΚΡΑΝΙΔΗΣ
•Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO, Τεχνική εταιρεία –
∆ιαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, manoskranidis@gmail.com, Γραµµατέας Ενηµέρωσης ΠΟΜΙ∆Α, ∆ηµοτικός Σύµβουλος Χαλανδρίου
Στην Ελλάδα ετησίως γίνονται εκατοµµύρια µισθώσεις όλων των τύπων και ακινήτων. Η διαδικασία της µίσθωσης (ενοικίασης) ακινήτων µπορεί να φαίνεται απλή, αλλά κρύβει παγίδες – τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον µισθωτή. Ας δούµε αναλυτικά ορισµένα βασικά σηµεία που πρέπει να προσέξουν και οι δύο πλευρές ώστε να πετύχουν µια αµοιβαία βιώσιµη λειτουργική συµφωνία.
Οι ιδιοκτήτες πρωτίστως πρέπει 1ονΝα φροντίσουν την καλή κατάσταση, συντήρηση του ακινήτου και εφόσον είναι εφικτό την ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθµιση του. 2ον . Να προετοιµάζουν ένα φάκελο του ακινήτου όπως ενεργειακό πιστοποιητικό ή ένα πρότυπο µισθωτήριο και τους βασικούς όρους της µίσθωσης 3ον Να ζητήσουν µια ρεαλιστική τιµή µίσθωσης εντός αγοράς και 4ον Να προωθήσουν δυναµικά το ακίνητο είτε µέσω αγγελιών, µεσιτών και λοιπών πλατφορµών και δικτύων. 5ον Να ζητήσουν βασικά στοιχεία για την αξιοπιστία του µισθωτή να καλύψει και να ικανοποιήσει την µισθωτική σύµβαση.
Οι µισθωτές πρωτίστως πρέπει 1ον Να αποσαφηνίσουν τις ανάγκες και τις βασικές προδιαγραφές τους όσον αφορά στο ακίνητο προς αναζήτηση, την περιοχή, επιφάνεια, κλπ. 2ον Να κάνουν µια εις βάθος έρευνα αγοράς και να επισκεφθούν πολλά ακίνητα πριν αποφασίσουν 3ον. Να διαπραγµατευθούν άµεσα και αποφασιστικά όταν εντοπίσουν ένα ακίνητο που τους ταιριάζει 4ον. Να ελέγξουν καλά και διεξοδικά το ακίνητο πρώτού το παραλάβουν 5ον. Να µην κλείσουν ακίνητα προς µίσθωση από φωτογραφίες κλπ χωρίς να το επισκεφθούν και να το ελέγξουν.
Επίσης και οι δύο πλευρές είναι κρίσιµο να α υπογράφουν µισθωτήριο συµβόλαιο και όχι µόνο ανάρτηση γνωστοποίηση στο ΤΑΧΙΣ. Ας αναδείξουµε κρίσιµα σηµεία ενός σωστά δοµηµένου µισθωτηρίου συµβολαίου.
1. Αναλυτική Περιγραφή του Ακινήτου
Η µίσθωση πρέπει να περιλαµβάνει:
•Ακριβή διεύθυνση και όροφο.
•Τετραγωνικά µέτρα επιφάνεια ακινήτου σύµφωνα µε τον τίτλο ιδιοκτησίας και ρυθµίσεις αυθαιρέτων.
•Κατάσταση και εξοπλισµός: π.χ. θέρµανση (αυτόνοµη/κεντρική), κουφώµατα, ηλεκτρικές συσκευές, έπιπλα.
•ρήση του ακινήτου (π.χ. κατοικία, επαγγελµατική χρήση, Airbnb – αν επιτρέπεται).
2. Καταβολή Ενοικίου και Αναπροσαρµογές
Η σύµβαση πρέπει να προβλέπει:
•Ποσό µισθώµατος καθαρό (χωρίς κοινόχρηστα).
•Ηµεροµηνία πληρωµής κάθε µήνα.
•Τρόπος πληρωµής (π.χ. τραπεζική κατάθεση).
•Προβλέψεις αναπροσαρµογής: µπορεί να συνδεθεί µε τον πληθωρισµό ή να είναι σταθερό για συγκεκριµένο διάστηµα.
3. Εγγύηση (Κατοχύρωση Ιδιοκτήτη)
Συνήθως ζητείται 1 ή 2 ενοίκια ως εγγύηση. Αυτή:
•Επιστρέφεται στο τέλος της µίσθωσης, αν δεν υπάρχουν φθορές ή οφειλές.
•∆εν συµψηφίζεται µε το τελευταίο ενοίκιο χωρίς συµφωνία.
•Πρέπει να υπάρχει σαφής περιγραφή στο συµβόλαιο για το τι θεωρείται φθορά.
4. Συντήρηση και Ευθύνες
Η σύµβαση πρέπει να ξεκαθαρίζει:
•Ο ιδιοκτήτης καλύπτει δοµικές και κύριες βλάβες (υδραυλικά, ηλεκτρολογικά δίκτυα, στέγη).
•Ο µισθωτής είναι υπεύθυνος για τις καθηµερινές συντηρήσεις και µικροεπισκευές (λάµπες, µπαταρίες, αλλαγή φίλτρων κ.λπ.).
•Αν ένας λέβητας χαλάσει λόγω παλαιότητας, ο ιδιοκτήτης πληρώνει. Αν χαλάσει λόγω κακής χρήσης, την ευθύνη φέρει ο µισθωτής.
5. ∆ιάρκεια – Λήξη – Πρόωρη Αποχώρηση
•Ελάχιστη διάρκεια για µισθώσεις κατοικίας: 3 χρόνια (ακόµα και αν η σύµβαση ορίζει λιγότερο).
•Πρόωρη αποχώρηση από µισθωτή: Μπορεί να γίνει µόνο µε:
•Γραπτή προειδοποίηση (συνήθως 1-2 µήνες).
•Καταβολή αποζηµίωσης αν προβλέπεται ρήτρα.
•Ανανέωση ή παράταση: Συµφωνείται νέα σύµβαση ή γίνεται σιωπηρή παράταση. Η παραµονή µετά τη λήξη της µίσθωσης χωρίς αντίρρηση του ιδιοκτήτη, θεωρείται νέα σύµβαση αορίστου χρόνου.
6. ∆ήλωση στη ∆ΟΥ & Φορολογικά
•Η σύµβαση µίσθωσης υποβάλλεται υποχρεωτικά στο TAXISnet από τον ιδιοκτήτη εντός 30 ηµερών από υπογραφή.
•Ο ενοικιαστής αποδέχεται ψηφιακά τη σύµβαση.
•Για αλλαγή ονόµατος σε ∆Ε∆∆ΗΕ, ΕΥ∆ΑΠ απαιτείται ανάρτηση µισθωτηρίου ΤΑXIS.
•Τα µισθώµατα φορολογούνται µε βάση την κλίµακα εισοδήµατος. Οι ιδιοκτήτες που δεν δηλώνουν τις µισθώσεις διατρέχουν τον κίνδυνο προστίµων ή απώλειας νοµικής κάλυψης σε περίπτωση διαφωνιών.
Εκτός αυτών των προφανών σηµείων ορισµένες Συµβουλές για µια καλύτερη και ασφαλή µίσθωση
•Πρώτα η αξιοπιστία µισθωτή µετά το ύψος του µισθώµατος!
•Χρησιµοποιήστε πρότυπο συµβόλαιο µίσθωσης µε νοµική υποστήριξη.
•Μην εµπιστεύεστε προφορικές συµφωνίες – όλα γραπτώς!
•Επιλέξτε διαφανείς και σταθερούς όρους για µακροχρόνια συνεργασία.
• Καταγράψτε κατάσταση ακινήτου κατά την παραλαβή και παράδοση (φωτογραφίες ή πρωτόκολλο).
Συµπερασµατικά το πιο σηµαντικό, Η µίσθωση είναι µια νοµική σχέση που απαιτεί υπευθυνότητα και επικοινωνία από τις δύο πλευρές. Είναι µια νοµική σχέση και συµφωνία αλλά πρώτα µια διαρκή πολυετής ανθρώπινη επικοινωνία και συνεργασία. Εκτός όλων των κλασικών συµβουλών και διαδικασιών πάντα η εκτίµηση του ανθρώπου είναι αυτή που θεµελιώνει ουσιαστικά την σχέση και την µακρόχρονη βιώσιµη διατήρηση της. Οι ώριµες σωστές αξιόπιστες ανθρώπινες σχέσεις πάντα είναι αυτές που εξασφαλίζουν την επιτυχία ενώ τα έγγραφα, συµβουλές και διαδικασίες την πλαισιώνουν. Καλή επιτυχία, µε βιώσιµες συµφωνίες για µια καλή ποιότητα ζωής και λογικές αποδόσεις των ακινήτων.
