Σημαντικές αλλαγές στον πολεοδομικό χάρτη του Βορείου Τομέα δρομολογεί η μελέτη καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), την οποία έθεσε σε δημόσια διαβούλευση το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ).
Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, «η εφαρμογή των ΖΥΣ θα αποζημιώσει χιλιάδες ιδιοκτήτες ανά την Ελλάδα, θα δημιουργήσει νέα στέγη συμβάλλοντας στον περιορισμό του στεγαστικού προβλήματος και θα ξεμπλοκάρει απαλλοτριώσεις για πράσινο και πλατείες που εκκρεμούν επί χρόνια στα δικαστήρια».
Η πρόταση προβλέπει τη δημιουργία 25 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 11 Δημοτικές Ενότητες του Βόρειου Τομέα. Η συνολική δυνητική πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 584.404,90 τ.μ., ενώ η εκτιμώμενη πληθυσμιακή επιβάρυνση προσεγγίζει τους 9.500 κατοίκους, καθιστώντας τη συγκεκριμένη πολεοδομική παρέμβαση ως μία από τις σημαντικότερες στον αστικό σχεδιασμό των βορείων προαστίων τα τελευταία χρόνια.
Οι περιοχές και οι προτάσεις
Οι 11 Δημοτικές Ενότητες στις οποίες προτείνεται η χωροθέτηση των 25 ΖΥΣ είναι οι Κηφισιά, Νέα Ερυθραία, Λυκόβρυση, Μεταμόρφωση, Νέα Ιωνία, Νέο Ψυχικό, Φιλοθέη, Ψυχικό, Παπάγου, Χολαργός και Χαλάνδρι.
Η επιλογή των συγκεκριμένων περιοχών έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς πρόκειται για ένα χωρικό σύνολο με διαφορετικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά. Περιλαμβάνει περιοχές υψηλής οικιστικής αξίας, γειτονιές με μεγάλη πληθυσμιακή πυκνότητα, περιοχές αμιγούς κατοικίας, αλλά και τμήματα με εμπορικές και παραγωγικές δραστηριότητες.
Σημειώνεται ότι οι συντελεστές αφορούν συγκεκριμένες Πολεοδομικές Ενότητες (Π.Ε.) και όχι οριζόντια ολόκληρο τον Δήμο. Παρακάτω παρατίθενται ο ισχύων ως σήμερα συντελεστής ανά Π.Ε. και οι προτεινόμενοι συντελεστές από το ΥΠΕΝ:
- Κηφισιά – Π.Ε. 8: Από 0,50 σήμερα σε 0,87 έως 1,00 – πρόσθετη δόμηση 24.792 τ.μ.
- Κηφισιά – Π.Ε. 10: Από 0,50 σήμερα σε 0,60 – πρόσθετη δόμηση 5.715 τ.μ.
- Κηφισιά – Π.Ε. 13: Από 0,50 σήμερα σε 0,67 έως 0,75 – πρόσθετη δόμηση 8.287 τ.μ.
- Λυκόβρυση – Π.Ε. 1: Από 0,80 σήμερα σε 1,00- πρόσθετη δόμηση 3.459 τ.μ.
- Μεταμόρφωση – ΒΙΟΠΑ (2 ζώνες): Από 1,00 σήμερα σε 1,60 – πρόσθετη δόμηση 148.763 τ.μ.
- Νέα Ερυθραία – Π.Ε. 4: Από 0,60 σήμερα σε 0,70 – πρόσθετη δόμηση 6.681 τ.μ.
- Νέα Ιωνία – Π.Ε. 17 (ΒΙΟΠΑ): Από 1,00 σήμερα σε 1,60 – πρόσθετη δόμηση 6.721 τ.μ.
- Νέα Ιωνία – Π.Ε. 14: Από 0,80 σήμερα σε 1,40 – πρόσθετη δόμηση 17.091 τ.μ.
- Νέο Ψυχικό – Π.Ε. 3: Από 1,20 σήμερα σε 1,30 έως 1,43 – πρόσθετη δόμηση 11.519 τ.μ.
- Φιλοθέη: Από 0,60 σήμερα σε 0,80 – πρόσθετη δόμηση 15.225 τ.μ.
- Ψυχικό: Από 0,60 σήμερα σε 0,80 – πρόσθετη δόμηση 7.570 τ.μ.
- Παπάγου – Π.Ε. 1: Από 1,00 σήμερα σε 1,20 – πρόσθετη δόμηση 5.948 τ.μ.
- Χολαργός – 5 ζώνες: Από 1,20 σήμερα σε 1,37 έως 1,50* – πρόσθετη δόμηση 64.473 τ.μ.
- Χαλάνδρι – 7 ζώνες: Από 0,80 έως 0,90 σήμερα σε 1,00 έως 1,30* – πρόσθετη δόμηση 258.159 τ.μ.
* Σε Χολαργό και Χαλάνδρι υπάρχουν διαφορετικές τιμές ανά επιμέρους ζώνη και πολεοδομικό τμήμα. Επομένως, το εύρος δεν σημαίνει ότι όλες οι ιδιοκτησίες αποκτούν τον ανώτατο συντελεστή.
Τι σημαίνουν τα πρόσθετα 584.405 τ.μ.
Η συνολική δυνητική πρόσθετη δόμηση των 584.404,90 τ.μ. συνδέεται με την εκτίμηση ότι οι ΖΥΣ θα μπορούσαν να εξυπηρετήσουν πρόσθετο πληθυσμό περίπου 9.500 κατοίκων. Ωστόσο δεν πρόκειται για πρόβλεψη άμεσης κατασκευής αντίστοιχου αριθμού κατοικιών ούτε για εγκεκριμένο απόθεμα οικοδομήσιμων τ.μ..
Η πραγματική αξιοποίηση θα εξαρτηθεί από:
- Την τελική έγκριση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.
- Την ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
- Τη διαθεσιμότητα και τη μεταβίβαση τίτλων μεταφοράς συντελεστή.
- Τους ειδικούς όρους δόμησης που θα ισχύουν σε κάθε ζώνη.
- Τους περιορισμούς που απορρέουν από την περιβαλλοντική και πολεοδομική νομοθεσία.
Διαβούλευση και επόμενα βήματα
Η μελέτη αναρτήθηκε από το ΥΠΕΝ στις 3 Νοεμβρίου 2026, στο πλαίσιο του προγράμματος πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Η διαδικασία αφορά τη δημόσια διαβούλευση επί της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). Το ενδιαφερόμενο κοινό καλείται να υποβάλει εγγράφως και τεκμηριωμένα τις παρατηρήσεις του στη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης του ΥΠΕΝ, μέσα σε προθεσμία 60 ημερών από τη δημοσίευση της ανακοίνωσης.
Οι παρατηρήσεις αποστέλλονται:
Ηλεκτρονικά: sec.dipa@prv.ypeka.gr
Ταχυδρομικά: Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης, Λεωφόρος Αλεξάνδρας 11, Αθήνα, Τ.Κ. 11473.
Ο πλήρης φάκελος της μελέτης είναι διαθέσιμος ηλεκτρονικά, αλλά και στα γραφεία της αρμόδιας Γενικής Γραμματείας του ΥΠΕΝ.
Με την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης ακολουθεί η αξιολόγηση των παρατηρήσεων, η περιβαλλοντική διαδικασία και η προβλεπόμενη θεσμική έγκριση για την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.
Καθοριστικό ρόλο θα έχει η ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, μέσω της οποίας θα πραγματοποιούνται οι συναλλαγές των τίτλων μεταφοράς συντελεστή. Ως εκ τούτου τελική μορφή των ΖΥΣ και οι ειδικοί όροι εφαρμογής τους θα καθορίσουν το πραγματικό εύρος των οικοδομικών αλλαγών στις προβλεπόμενες περιοχές.
Τα ερωτήματα
Ο θεσμός των ΖΥΣ έχει ως βασικό στόχο να δώσει λύση σε ένα χρόνιο πολεοδομικό πρόβλημα: Ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα δικαιώματα δόμησής τους, εξαιτίας χαρακτηρισμών διατηρητέων κτιρίων, ρυμοτομικών δεσμεύσεων ή άλλων περιορισμών, αποκτούν τη δυνατότητα να μεταφέρουν τα δικαιώματα αυτά σε κατάλληλα προσδιορισμένες περιοχές υποδοχής.
Ωστόσο, για τα βόρεια προάστια ανακύπτει ένα ουσιαστικό ερώτημα: Μπορούν οι περιοχές που θα υποδεχθούν πρόσθετο συντελεστή να αντέξουν την επιπλέον οικοδομική και πληθυσμιακή πίεση;
Η απάντηση δεν μπορεί να είναι ίδια για όλους τους Δήμους, καθώς πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κρίσιμες παράμετροι όπως η κυκλοφοριακή επιβάρυνση, η επάρκεια σχολικών μονάδων, η ύπαρξη ελεύθερων χώρων, η αποχέτευση, η ύδρευση και η δυνατότητα εξυπηρέτησης του πρόσθετου πληθυσμού. Η περιβαλλοντική αξιολόγηση και οι παρατηρήσεις που θα κατατεθούν στη δημόσια διαβούλευση έχουν ως στόχο να εξετάσουν τέτοιες επιπτώσεις, ώστε η εφαρμογή του θεσμού να μην οδηγήσει σε επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει επίσης η στάση των δημοτικών Αρχών, καθώς καλούνται να αξιολογήσουν όχι μόνο τα πιθανά οφέλη του θεσμού, αλλά και τις συνέπειες για την πολεοδομική φυσιογνωμία των περιοχών τους.
Διαδημοτικό αίτημα προς τον πρωθυπουργό: «Να αποσυρθεί το σχέδιο από τη δημόσια διαβούλευση»
Να αποσυρθεί η προτεινόμενη μεταφορά συντελεστή δόμησης στις προβλεπόμενες περιοχές του Βόρειου Τομέα των Αθηνών ζητούν από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη οι δήμαρχοι Λυκόβρυσης – Πεύκης, Νέας Ιωνίας, Παπάγου – Χολαργού, Κηφισιάς, Φιλοθέης – Ψυχικού και Χαλανδρίου, σε κοινή επιστολή τους.
Οι δήμαρχοι επισημαίνουν ότι «ο καθορισμός ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης έχει γίνει με τρόπο πρόχειρο και χωρίς επαρκή αιτιολόγηση» και υπογραμμίζουν ότι «οι υποδομές των πόλεων (οδικό δίκτυο, δίκτυο ομβρίων, αποχετευτικό δίκτυο, χώροι στάθμευσης κ.ά.) είναι ήδη επιβαρυμένες σε οριακά σημεία. Παράλληλα τονίζουν ότι από τη μελέτη που βρίσκεται σε διαβούλευση δεν προκύπτει ότι έχουν αξιολογηθεί οι σωρευτικές επιπτώσεις της πρόσθετης δόμησης στις κυκλοφοριακές συνθήκες, στις δημόσιες υποδομές και στην ποιότητα ζωής.
«Δεν έχουμε ανάγκη περαιτέρω οικοδόμησης, δεν έχουμε ανάγκη πολυώροφα και ογκώδη κτίρια. Έχουμε ανάγκη από σύγχρονους και λειτουργικούς κοινόχρηστους χώρους, νέα δίκτυα και υποδομές, ώστε να ανταποκριθούμε στην κλιματική απειλή και να βελτιώσουμε την ποιότητα ζωής των πολιτών», αναφέρουν μεταξύ άλλων.
Αναλυτικά η επιστολή που υπογράφουν οι δήμαρχοι Λυκόβρυσης – Πεύκης
Μάριος Ψυχάλης, Νέας Ιωνίας Παναγιώτης Μανούρης, Παπάγου – Χολαργού
Ηλίας Αποστολόπουλος, Φιλοθέης – Ψυχικού Χαράλαμπος Μπονάτσος, Χαλανδρίου Σίμος Ρούσσος, Κηφισιάς Βασίλης Ξυπολυτάς, αναφέρει τα εξής:
«Κύριε Πρόεδρε,
Τις τελευταίες ημέρες οι πολίτες του Βόρειου Τομέα παρακολουθούν με προβληματισμό και ανησυχία την επιχειρούμενη αύξηση του συντελεστή δόμησης σε επιλεγμένους Δήμους της εν λόγω περιοχής, μέσω της θέσπισης ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης.
Κύριε Πρόεδρε,
Απευθυνόμαστε σε εσάς γνωρίζοντας το ενδιαφέρον σας για τη διαχείριση και προστασία του περιβάλλοντος, κυρίως όμως τη βούλησή σας να οικοδομήσουμε πόλεις ανθεκτικές στην κλιματική απειλή, πόλεις σύγχρονες και λειτουργικές.
Ασφαλώς αντιλαμβανόμαστε το δικαίωμα αποζημίωσης ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων ή ακόμα και το δίκαιο αίτημα αποζημίωσης ιδιοκτητών για ακίνητα που έχουν απαλλοτριωθεί, όμως θεωρούμε ότι ο καθορισμός ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης έχει γίνει με τρόπο πρόχειρο και χωρίς επαρκή αιτιολόγηση.
Επί παραδείγματι, στα μη απαλλοτριωμένα ακίνητα που έχουν προσμετρηθεί για τον καθορισμό της δομήσιμης επιφάνειας βάσει της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του Χωρικού Συστήματος της περιφερειακής ενότητας του Βόρειου Τομέα Αθηνών, συγκαταλέγεται πλήθος ακινήτων που ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο, σε φορείς του Δημοσίου (π.χ. ΚΤΥΠ Α.Ε.) ή ακόμα και στον ελληνικό στρατό και νομικά πρόσωπα του υπουργείου Εθνικής Αμυνας. Δημιουργείται με αυτό τον τρόπο μια λανθασμένη στους πολίτες εντύπωση ότι δύναται να οικοδομηθούν χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα, ενώ στην πραγματικότητα το Κράτος δεν έχει τέτοια πρόθεση, ακόμα κι αν δημόσιοι φορείς αποκτήσουν αυτό το δικαίωμα συντελεστή.
Επιπλέον, με το κυοφορούμενο νομοθέτημα επιχειρείται να δοθεί το δικαίωμα επιπρόσθετης δόμησης καθ’ υπέρβαση του ισχύοντος συντελεστή, τη στιγμή που οι Δήμοι:
- με επίμονες και συνεχείς παρεμβάσεις τους πέτυχαν να περιορίσουν τις αρνητικές επιπτώσεις των «ευεργετικών» διατάξεων του ΝΟΚ μέχρι και την οριστική άρση τους από το ΣτΕ.
- έχουν πετύχει με σειρά αποφάσεων του ΣτΕ (Ολομέλεια 1528/2003, 376/2014.1118-1119/2014.3341/2013, 1071-1073/1994, 2366/2007, 6070/1996) να διαφυλάξουν τα ιδιαίτερα πολεοδομικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής, και να άρουν τις παρεμβάσεις που επιφέρουν επιδείνωση των όρων διαβίωσης βάσει του άρθρου 24 του Συντάγματος.
- σχεδιάζουν και μελετούν δράσεις και παρεμβάσεις με στόχο τη θωράκιση και την ανθεκτικότητα των πόλεων, κάτι που ανατρέπεται ολοσχερώς από τη δυνατότητα δόμησης 793.546 τ.μ. επιπλέον και καθ’ υπέρβαση των συντελεστών δόμησης που ισχύουν.
Τέλος, κύριε Πρόεδρε, όπως καλά και εσείς γνωρίζετε, οι υποδομές των πόλεων (οδικό δίκτυο, δίκτυο ομβρίων, αποχετευτικό δίκτυο, χώροι στάθμευσης κ.ά.) βρίσκονται σε οριακό αν όχι πεπερασμένο σημείο, και από τη μελέτη που βρίσκεται σε διαβούλευση δεν προκύπτει ότι έχουν αξιολογηθεί οι σωρευτικές επιπτώσεις της πρόσθετης δόμησης στις κυκλοφοριακές συνθήκες, στις δημόσιες υποδομές και στην ποιότητα ζωής.
Κύριε Πρόεδρε,
Δεν έχουμε ανάγκη περαιτέρω οικοδόμησης, δεν έχουμε ανάγκη πολυώροφα και ογκώδη κτίρια. Έχουμε ανάγκη από σύγχρονους και λειτουργικούς κοινόχρηστους χώρους, νέα δίκτυα και υποδομές ώστε να ανταποκριθούμε στην κλιματική απειλή και να βελτιώσουμε την ποιότητα ζωής των πολιτών.
Η προστασία του αστικού πρασίνου, των ελεύθερων χώρων και του οικιστικού περιβάλλοντος πρέπει να αποτελεί βασική προϋπόθεση κάθε νέου πολεοδομικού σχεδιασμού, στοιχείο που φαίνεται να απουσιάζει από τη μελέτη που είναι σε διαβούλευση. Κάθε σχεδιασμός που δημιουργεί νέες δυνατότητες δόμησης οφείλει να συνοδεύεται από σαφείς προβλέψεις για τις αναγκαίες υποδομές και την προστασία του περιβάλλοντος.
Κύριε Πρόεδρε,
Η Τοπική Αυτοδιοίκηση, η οποία έχει άμεση γνώση των πραγματικών αναγκών και προβλημάτων των τοπικών κοινωνιών, δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως απλός αποδέκτης ειλημμένων αποφάσεων.
Για τους λόγους αυτούς, ζητούμε:
- Την απόσυρση της συγκεκριμένης Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων από τη διαδικασία διαβούλευσης.
- Την επανεξέταση του σχεδιασμού από μηδενική βάση, με ουσιαστική συμμετοχή των οικείων Δήμων.
- Την εκπόνηση ολοκληρωμένης αξιολόγησης της φέρουσας ικανότητας και των σωρευτικών περιβαλλοντικών και πολεοδομικών επιπτώσεων ανά περιοχή.
- Τη θεσμοθέτηση ουσιαστικού διαλόγου μεταξύ της Πολιτείας, της Αυτοδιοίκησης και των τοπικών κοινωνιών πριν από οποιαδήποτε περαιτέρω απόφαση.
Διαφοροποίηση του δημάρχου Μεταμόρφωσης
Από την κοινή επιστολή προς τον πρωθυπουργό απουσίασε η υπογραφή του δημάρχου Μεταμόρφωσης Στράτου Σαραούδα, καθώς με δήλωσή του εμφανίστηκε θετικός στην Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή που προβλέπεται για τον Δήμο και συγκεκριμένα για τις βιομηχανικές του ζώνες.
«Είμαστε καταρχήν θετικοί στην αύξηση των συντελεστών δόμησης, από τη στιγμή που αφορούν αποκλειστικά την εκτός σχεδίου περιοχή της Μεταμόρφωσης», τόνισε χαρακτηριστικά και πρόσθεσε: «Μια τέτοια παρέμβαση αναμένεται να προσελκύσει επιχειρήσεις ήπιας όχλησης (π.χ. Logistics, εταιρείες με γραφεία), οπότε θα συμβάλλει στην αναβάθμιση της ευρύτερης περιοχής. Φυσικά αναμένουμε να δούμε και την τελική πρόταση».
