Το πρώτο νομοθετικό βήμα για τις οικοδομικές άδειες του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), μετά την επίσημη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έκανε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εκδίδοντας Υπουργική Απόφαση με την οποία παρατείνει για έναν μήνα την ισχύ της μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης. Συνεχίζεται η αναστολή έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών με κίνητρα ΝΟΚ, που ακύρωσε το ΣτΕ και παράλληλα ακυρώνονται οι αναστολές οικοδομικών αδειών από του Δήμους. Όλα αυτά εν αναμονή οριστικής νομοθετικής λύσης για εκκρεμείς και νέες οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ.
Η νέα απόφαση του ΥΠΕΝ εναρμονίζεται εκ νέου με τις αποφάσεις του ΣτΕ για το ΝΟΚ, διατηρώντας ως χρονική αφετηρία την ημερομηνία της ανακοίνωσης του Προέδρου του ΣτΕ της 11ης Δεκεμβρίου 2024. Ακολουθώντας το χρονικό του Δικαστηρίου και λαμβάνοντας ως ημερομηνία επίσημης ανακοίνωσης της απόφασης του ΣτΕ την 24η Ιανουαρίου 2025 δίνει παράταση ενός μήνα, έως τις 24 Φεβρουαρίου 2025, στο πάγωμα έκδοσης νέων προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών με χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ, που ακύρωσε το ΣτΕ.
Ακυρώνονται οι αναστολές οικοδομικών αδειών από του Δήμους
Ταυτοχρόνως η νέα απόφαση του ΥΠΕΝ, σύμφωνα με το ΣτΕ που περιόρισε τα ακυρωτικά αποτελέσματα της απόφασης του, επαναφέρει και επεκτείνει την προστασία οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ από αποφάσεις αναστολής τους από Δήμους και ΥΔΟΜ των Δήμων. Προβλέπει για αυτές τις αποφάσεις αναστολής, «που έλαβαν χώρα από την 11η Δεκεμβρίου 2024 έως και τη δημοσίευση της παρούσας, (δηλαδή έως και τις 13 Φεβρουαρίου 2025) ότι ανακαλούνται αυτοδικαίως».
Η νέα νομοθετική ρύθμιση επιχειρεί να καλύψει οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, οι οποίες πάγωσαν από αποφάσεις Δήμων, που δεν τήρησαν αλλά παρέκαμψαν την προηγούμενη νομοθετική ρύθμισης της 24ης Δεκεμβρίου 2024 του υπουργείου. Στην πράξη θα κριθεί εάν θα ισχύσει η νέα απόφαση του ΥΠΕΝ και πως αυτή στο εξής θα εφαρμοστεί, καθώς το θέμα των «προληπτικών» αναστολών και ελέγχων οικοδομικών αδειών ΝΟΚ από Δήμους έχει πάρει μεγάλες διαστάσεις.
Συνεχίζεται η αναστολή έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών με κίνητρα ΝΟΚ που ακύρωσε το ΣτΕ
Στη νέα υπουργική απόφαση που εξέδωσε το ΥΠΕΝ, προβλέπεται ότι παρατείνεται έως και την 24.2.2025 η αναστολή της έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών, που κάνουν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ που ακύρωσε το ΣτΕ.
Σύμφωνα με την ακυρωτική απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, που ανακοινώθηκε με δελτίο Τύπου στις 24 Ιανουαρίου 2024, εκδόθηκε επισήμως την Τετάρτη 5 Φεβρουαρίου 2025, το ΥΠΕΝ θέτει σε εφαρμογή τα ακυρωτικά αποτελέσματα της απόφασης του Δικαστηρίου από την ημερομηνία της ανακοίνωσης του προέδρου του Δικαστηρίου της 11η Δεκεμβρίου 2024, στην οποία αναφέρθηκε ότι ακυρώνονται ως αντισυνταγματικά.
Τα κίνητρα του ΝΟΚ προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) των άρθρων:
10 παρ. 1 (αύξηση συντελεστή δόμησης του οικοπέδου έναντι μείωσης της κάλυψης ή και άλλων αντισταθμισμάτων),
15 παρ. 8 περ. γ΄ και δ΄ (προσαύξηση ύψους κατά 2 μ., λόγω φυτεμένου δώματος και λόγω μείωσης της κάλυψης)
19 παρ. 2 (προσθήκη χώρου κύριας χρήσης 35 τ.μ. στο δώμα λόγω φύτευσης)
25 (αύξηση σ.δ. λόγω ενεργειακής απόδοσης του κτηρίου). Και
Τα κίνητρα της μη προσμέτρησης στον συντελεστή δόμησης των άρθρων:
11 παρ. 6 των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης επιφάνειας τριάντα πέντε τετραγωνικών μέτρων (35 τ.μ.) στο δώμα της οικοδομής
19 παρ. 2 της εξομοίωσης της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.
Προθεσμία για τις νομοθετικές πρωτοβουλίες ΥΠΕΝ και κυβέρνησης
Μέχρι τις 24 Φεβρουαρίου 2025, που ορίζει με τη νέα παράταση ως προθεσμία ισχύος της μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης, το ΥΠΕΝ δίνει ταυτοχρόνως προθεσμία στις νομοθετικές πρωτοβουλίες του υπουργείου και της κυβέρνησης μέχρι την ίδια ημερομηνία, δηλαδή εντός των προσεχών δέκα ημερών, για να προετοιμάσει και να θεσμοθετήσει τη νέα οριστική ρύθμιση για τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, σύμφωνα με την τελική απόφαση του ΣτΕ
Ο υπουργός Θόδωρος Σκυλακάκης τόνισε για το θέμα: «Ευτυχώς είναι λιγότερες από αυτές που υπολογίζαμε, διότι κάναμε μία δειγματοληψία για να διαπιστώσουμε τί συμβαίνει. Αυτοί που εμπλέκονται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό είναι όλοι νόμιμοι, δηλαδή έβγαλαν την άδεια, ακολουθώντας το νόμο. Συνεπώς, σε συνεργασία με το Συμβούλιο της Επικρατείας θα δούμε τη μέγιστη δυνατή διευκόλυνση γι’ αυτούς τους ανθρώπους, έτσι ώστε να μην καθυστερήσουν οι οικοδομές τους και να επηρεαστούν -κατά το δυνατό- λιγότερο αυτές οι οικοδομικές άδειες» δήλωσε ο υπουργός ΠΕΝ Θόδωρος Σκυλακάκης
Από την πλευρά του, ο αρμόδιος υφυπουργός Νίκος Ταγαράς σημείωσε: «Για τις οικοδομικές άδειες, που έχουν εκδοθεί νόμιμα, δεν έχουν προσβληθεί στα δικαστήρια και έχουν αποδεδειγμένα ξεκινήσει δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα, οι κατασκευές μπορούν να ολοκληρωθούν. Για τις άδειες που έχουν εκδοθεί καθόλα νόμιμα, δεν έχουν προσβληθεί αλλά δεν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες, μελετάμε τι είναι δυνατόν να νομοθετήσουμε με δεδομένο ότι είναι πιθανό οι ενδιαφερόμενοι να εγείρουν θέμα αποζημιώσεων. Αναζητούμε την ισορροπία μεταξύ αυτού που θέλουμε να κάνουμε και στα όσα θα επιτρέψει το ΣτΕ. Κοιτάμε μεταξύ άλλων διάφορα εργαλεία που έχουμε στη διάθεσή μας όπως είναι η μεταφορά του συντελεστή δόμησης ή κάποιο πολεοδομικό ισοδύναμο καθώς και τη διευκόλυνση όσων θα πάνε σε αναθεώρησης της άδειας τους».
Αποζημιώσεις για την αστική ευθύνη του κράτους
«Το ΥΠΕΝ ετοιμάζεται να νομοθετήσει, προκειμένου «να περιορίσουμε το οικονομικό και κοινωνικό κόστος που έχει αυτή η απόφαση και να εξασφαλίσουμε ότι περιβαλλοντικά η δική μας παρέμβαση θα ισοσταθμίζει ό,τι κατά το ΣτΕ πρέπει να ισοσταθμιστεί», δήλωσε ο Θ. Σκυλακάκης, τονίζοντας ότι «υπάρχει ανάγκη για νομοθετική παρέμβαση κυρίως για να δούμε τι θα συμβεί στην οικοδομική δραστηριότητα και στην πιθανότητα να δημιουργούν υποχρεώσεις αποζημίωσης για το κράτος».
Άλλωστε το δρόμο των αποζημιώσεων για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και κατασκευαστές κτιρίων στις περιπτώσεις, που «προκαλείται ζημία από αντισυνταγματικότητα νόμου» ανοίγει η απόφαση του ΣτΕ. Το δικαστήριο ανακοίνωσε ότι υπάρχει δικαίωμα αποζημίωσης «όταν προκαλείται ζημία από αντισυνταγματικότητα νόμου υπάρχει κατ’ αρχήν δικαίωμα αποζημίωσης, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις για την αστική ευθύνη του κράτους.
Η νέα απόφαση του ΥΠΕΝ
Η νέα Υπουργική Απόφαση του ΥΠΕΝ (Αριθμ. ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/14305/918), όπως δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ (Β 579/2025/ 13 Φεβρουαρίου 2025) με θέμα «Παράταση του χρονικού διαστήματος εφαρμογής του άρθρου 41, του ν. 5167/2024», αναφέρει τα ακόλουθα:
“Ο υπουργός και ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας,
Έχοντας υπόψη:
Τις διατάξεις:
α) Του άρθρου 41, του ν. 5167/2024 Αναδιάρθρωση σιδηροδρομικού τομέα και ενίσχυση ρυθμιστικών φορέων μεταφορών και άλλες διατάξεις, (Α’207) και ιδίως της παρ. 3 αυτού,
β) του ν. 4067/2012 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (Α’79),
γ) του π.δ. 132/2017 «Οργανισμός Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Υ.Π.ΕΝ.)» (Α’160),
δ) του π.δ. 79/2023 «Διορισμός Υπουργών, Αναπληρωτών Υπουργών και Υφυπουργών» (Α’ 131),
ε) του π.δ. 79/2023 «Διορισμός Υπουργών, Αναπληρωτών Υπουργών και Υφυπουργών» (Α’ 131),
στ) την υπ’ αρ. 74103/5569/8.7.2023 κοινή απόφαση του Πρωθυπουργού και του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Ανάθεση αρμοδιοτήτων στον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νικόλαο Ταγαρά» (Β’4408).
Τις αποφάσεις 146/2025, 147/2025, 148/2025, 149/ 2025 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας που δημοσιεύθηκαν σε δημόσια συνεδρίαση της 24ης Ιανουαρίου 2025.
Το γεγονός ότι οι διατάξεις της παρούσας δεν αφορούν σε διοικητική διαδικασία για την οποία υπάρχει υποχρέωση καταχώρισης στο ΕΜΔΔ -ΜΙΤΟΣ.
Το άρθρο 90 του Κώδικα νομοθεσίας για την Κυβέρνηση και τα κυβερνητικά όργανα (π.δ. 63/2005, Α’ 98), το οποίο διατηρήθηκε σε ισχύ με την περ. 22 του άρθρου 119 του ν. 4622/2019 (Α’ 133) και το γεγονός ότι από τις διατάξεις της παρούσας απόφασης δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του κρατικού προϋπολογισμού και του προϋπολογισμού του οικείου Δήμου, αποφασίζουμε:
Άρθρο 1
Παρατείνεται το χρονικό διάστημα εφαρμογής του άρθρου 41 του ν. 5167/2024 για ένα (1) μήνα από τη δημοσίευση των αποφάσεων της παρ. 1 αυτού, ήτοι έως και την 24.2.2025 και ειδικότερα:
Η αναστολή:
α) Της έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών, που κάνουν χρήση των κινήτρων:
αα) Προσαύξησης των όρων δόμησης του άρθρου 10, των περ. γ’ και δ’ της παρ. 8 του άρθρου 15, της παρ. 2 του άρθρου 19 και του άρθρου 25, του ν. 4067 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (Α’ 79/2012),
αβ) της μη προσμέτρησης στον συντελεστή δόμησης, δυνάμει της παρ. 6 του άρθρου 11 του ΝΟΚ, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης επιφάνειας τριάντα πέντε τετραγωνικών μέτρων (35 τ.μ.) στο δώμα της οικοδομής, όπως και της εξομοίωσης της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια της παρ. 2 του άρθρου 19 του ΝΟΚ,
β) των συνεδριάσεων των Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής του άρθρου 7 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), των Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του άρθρου 20, των Κεντρικών Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής του άρθρου 13 και των Κεντρικών Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του άρθρου 24 του ίδιου νόμου, για θέματα στις μελέτες των οποίων γίνεται χρήση των κινήτρων της περ. α’ της παρούσας.
Ο χρόνος μη ανάκλησης από τη Διοίκηση των οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί κατ’ εφαρμογή των κινήτρων της περ. α) της παρ. 1. Ανακλήσεις οικοδομικών αδειών από τη Διοίκηση, λόγω της χρήσης των ανωτέρω κινήτρων, που έλαβαν χώρα από την 11η Δεκεμβρίου 2024 έως και τη δημοσίευση της παρούσας, ανακαλούνται αυτοδικαίως.
Άρθρο 2
Η ισχύς της παρούσας αρχίζει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως».
