Γράφει ο Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», γραµµατέας Ενηµέρωσης µέλος ∆Σ ΠΟΜΙ∆Α, πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, δηµοτικός σύµβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com
Η ανακαίνιση ενός ακινήτου αποτελεί σήµερα µία από τις σηµαντικότερες επενδύσεις για κάθε ιδιοκτήτη. Η αναβάθµιση παλαιών κατοικιών, η ενεργειακή εξοικονόµηση, η αξιοποίηση ακινήτων µέσω µίσθωσης και η αύξηση της εµπορικής τους αξίας έχουν δηµιουργήσει µία νέα πραγµατικότητα στην ελληνική αγορά ακινήτων και στέγης.
Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα γηραιότερα κτιριακά αποθέµατα της Ευρώπης, καθώς µεγάλο ποσοστό των κτιρίων έχει ανεγερθεί πριν από το 1985 και αρκετά πριν ακόµη θεσπιστούν οι σύγχρονοι αντισεισµικοί και ενεργειακοί κανονισµοί. Για τον λόγο αυτό, η ανακαίνιση του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος αποτελεί πλέον εθνική προτεραιότητα. Η ανακαίνιση όµως πρέπει να πραγµατοποιείται µε σεβασµό στην πολεοδοµική νοµοθεσία και ενηµέρωση των αρχών. Οι εποχές κατά τις οποίες πραγµατοποιούνταν εργασίες χωρίς κανένα έλεγχο έχουν παρέλθει. Σήµερα, ακόµη και για εργασίες που δεν απαιτούν οικοδοµική άδεια, υπάρχει συγκεκριµένη νόµιµη διαδικασία ενηµέρωσης που διασφαλίζει τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον µηχανικό.
Το σηµαντικότερο εργαλείο πολεοδοµικής ενηµέρωσης για τις περισσότερες εργασίες ανακαίνισης είναι η Βεβαίωση του άρθρου 30 του Ν.4495/2017, η οποία εκδίδεται ηλεκτρονικά µέσω του πληροφοριακού συστήµατος e-Άδειες και ενηµερώνει τις πολεοδοµικές αρχές και καλύπτει τους ιδιοκτήτες και τις εργασίες.
Τι είναι η Βεβαίωση του άρθρου 30
Το άρθρο 30 του Ν.4495/2017 καθορίζει τις εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται η έκδοση Οικοδοµικής Άδειας ή Έγκρισης Εργασιών ∆όµησης Μικρής Κλίµακας. Αυτό δεν σηµαίνει ότι οι εργασίες µπορούν να πραγµατοποιηθούν ανεξέλεγκτα ή χωρίς την ευθύνη µηχανικού. Αντίθετα, πριν από την έναρξη των εργασιών προηγείται ο απαραίτητος πολεοδοµικός έλεγχος, η σύνταξη τεχνικής έκθεσης και η ηλεκτρονική υποβολή της σχετικής αίτησης στο σύστηµα e-Άδειες από αρµόδιο µηχανικό. Η διαδικασία αυτή εξασφαλίζει ότι οι εργασίες εκτελούνται νόµιµα, χωρίς τον κίνδυνο µελλοντικών κυρώσεων ή προβληµάτων κατά τη µεταβίβαση του ακινήτου.
Ποιες εργασίες περιλαµβάνει το άρθρο 30
Το άρθρο 30 καλύπτει ένα πολύ µεγάλο µέρος των εργασιών που πραγµατοποιούνται σε µία σύγχρονη ανακαίνιση κατοικίας ή επαγγελµατικού χώρου.
Ενδεικτικά περιλαµβάνει:
– εσωτερικούς και εξωτερικούς χρωµατισµούς χωρίς χρήση ικριωµάτων,
– µικρές επισκευές επιχρισµάτων,
– µικροεπισκευές θυρών και παραθύρων,
– αντικατάσταση εσωτερικών κουφωµάτων,
– αντικατάσταση εξωτερικών κουφωµάτων όπου αυτό επιτρέπεται από την ισχύουσα νοµοθεσία,
– αντικατάσταση πλακιδίων,
– αντικατάσταση δαπέδων,
– αντικατάσταση µαρµάρων και λοιπών επενδύσεων,
– αντικατάσταση ειδών υγιεινής,
– αντικατάσταση πάγκων και ερµαρίων κουζίνας,
– επισκευές λουτρών και κουζινών,
– εσωτερικές διασκευές που δεν επηρεάζουν τον φέροντα οργανισµό και δεν µεταβάλλουν τις εγκεκριµένες µελέτες,
– συντήρηση και επισκευή ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων,
– συντήρηση και επισκευή υδραυλικών εγκαταστάσεων,
– εργασίες συντήρησης εγκαταστάσεων θέρµανσης,
– αντικατάσταση ή εγκατάσταση κλιµατιστικών µονάδων,
– εγκατάσταση επιτοίχιων λεβήτων φυσικού αερίου,
– τοποθέτηση ηλιακών θερµοσιφώνων,
– τοποθέτηση καπνοδόχων όπου επιτρέπεται,
– εργασίες συντήρησης στεγών και δωµάτων χωρίς µεταβολή της µορφής τους,
– εργασίες συντήρησης όψεων στις περιπτώσεις που δεν απαιτούνται ικριώµατα,
– κάθε άλλη εργασία που προβλέπεται από το άρθρο 30 και δεν επηρεάζει τα πολεοδοµικά µεγέθη ή τον φέροντα οργανισµό του κτιρίου.
Οι συγκεκριµένες εργασίες αποτελούν σήµερα το µεγαλύτερο ποσοστό των ανακαινίσεων που πραγµατοποιούνται στην Ελλάδα.
Η διαδικασία έκδοσης είναι πλέον απλή και γρήγορη
Ένα από τα µεγαλύτερα πλεονεκτήµατα της Βεβαίωσης του άρθρου 30 είναι ότι η διαδικασία πραγµατοποιείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά µέσω του συστήµατος e-Άδειες του Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας.
Ο µηχανικός:
– πραγµατοποιεί αυτοψία στο ακίνητο,
– ελέγχει την πολεοδοµική νοµιµότητα,
– συντάσσει την τεχνική έκθεση,
– υποβάλλει ηλεκτρονικά την αίτηση στο σύστηµα e adeies του ΤΕΕ,
– εκδίδει τη Βεβαίωση πριν από την έναρξη των εργασιών.
Εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης, το ακίνητο διαθέτει οικοδοµική άδεια ή οι τυχόν αυθαίρετες κατασκευές έχουν υπαχθεί νόµιµα στις διατάξεις του Ν.4495/2017 και δεν απαιτούνται εγκρίσεις από άλλες υπηρεσίες, η Βεβαίωση µπορεί να εκδοθεί ακόµη και µέσα στην ίδια ηµέρα. Η ταχύτητα αυτή επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να ξεκινούν άµεσα τις εργασίες τους χωρίς πολύµηνες καθυστερήσεις αλλά µε όλες τις πρόσθετες υποχρεώσεις, όπου απαιτούνται, πχ ΕΦΚΑ.
Προϋπόθεση η πολεοδοµική νοµιµότητα του ακινήτου
Η έκδοση της Βεβαίωσης δεν είναι µία τυπική διαδικασία.
Πριν από κάθε υποβολή, ο µηχανικός οφείλει να ελέγξει:
– την οικοδοµική άδεια του ακινήτου,
– τη συµφωνία της υφιστάµενης κατάστασης µε τα εγκεκριµένα σχέδια,
– την ύπαρξη τυχόν αυθαίρετων κατασκευών,
– την υπαγωγή τους σε νόµιµη ρύθµιση όπου απαιτείται.
Με απλά λόγια, η διαδικασία αφορά ακίνητα που είναι πολεοδοµικά νόµιµα ή έχουν νοµιµοποιηθεί µέσω των προβλεπόµενων διαδικασιών του Ν.4495/2017.Ο έλεγχος αυτός αποτελεί ίσως το σηµαντικότερο στάδιο της διαδικασίας, καθώς προστατεύει τον ιδιοκτήτη από µελλοντικά προβλήµατα.
Γιατί είναι τόσο σηµαντικό το άρθρο 30
Η Βεβαίωση του άρθρου 30 έχει αλλάξει τον τρόπο µε τον οποίο πραγµατοποιούνται σήµερα οι ανακαινίσεις στην Ελλάδα. ∆ίνει τη δυνατότητα να υλοποιηθούν γρήγορα και νόµιµα εκατοντάδες χιλιάδες µικρές τεχνικές παρεµβάσεις χωρίς την απαιτητική διαδικασία έκδοσης οικοδοµικής άδειας, διατηρώντας παράλληλα τον απαραίτητο πολεοδοµικό έλεγχο. Το σηµαντικότερο όµως είναι ότι δηµιουργεί πλήρη διαφάνεια µέσω της ηλεκτρονικής καταγραφής κάθε παρέµβασης. Έτσι, προστατεύεται ο ιδιοκτήτης, ο µηχανικός, οι τεχνίτες αλλά και η ίδια η αξία του ακινήτου. Ενώ απλοποιεί από υπερβολικές διαδικασίες αδειοδότησης, ειδικά για τις εργασίες.
Η αγορά ακινήτων έχει αλλάξει. Σήµερα δεν αρκεί µια όµορφη ανακαίνιση. Απαιτείται και πλήρης πολεοδοµική νοµιµότητα. Τα προγράµµατα ενεργειακής αναβάθµισης, οι τραπεζικές χρηµατοδοτήσεις, οι µεταβιβάσεις, οι γονικές παροχές, οι αγοραπωλησίες και οι ηλεκτρονικές ταυτότητες κτιρίων απαιτούν ακίνητα µε ξεκάθαρη πολεοδοµική εικόνα. Η σωστή ανακαίνιση δεν είναι πλέον µόνο τεχνικό έργο αλλά και πολεοδοµικη θωράκιση της περιουσίας.
Συµπέρασµα
Η Βεβαίωση του άρθρου 30 του Ν.4495/2017 αποτελεί σήµερα ένα από τα σηµαντικότερα εργαλεία για την αναβάθµιση του ελληνικού κτιριακού αποθέµατος. Επιτρέπει την ταχεία και νόµιµη υλοποίηση µεγάλου αριθµού εργασιών ανακαίνισης και επισκευής, µέσω µιας απλής ηλεκτρονικής διαδικασίας στο σύστηµα e-Άδειες, µε αυτοψία, τεχνική έκθεση και ευθύνη του αρµόδιου µηχανικού. Εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης και πληρούνται οι νόµιµες προϋποθέσεις, η Βεβαίωση µπορεί να εκδοθεί ακόµη και εντός της ίδιας ηµέρας, επιτρέποντας την άµεση έναρξη των εργασιών. Σε µια περίοδο όπου η Ελλάδα επενδύει στην αναβάθµιση του παλαιού κτιριακού της αποθέµατος, το άρθρο 30 δεν αποτελεί απλώς µια διοικητική διαδικασία. Αποτελεί το θεσµικό εργαλείο που εξασφαλίζει ότι οι ανακαινίσεις πραγµατοποιούνται µε ασφάλεια, ταχύτητα, διαφάνεια και, κυρίως, µε σεβασµό στην πολεοδοµική νοµοθεσία, προστατεύοντας τόσο την περιουσία των πολιτών όσο και το δοµηµένο περιβάλλον.
