Γράφει ο Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO
«KRAMA PROPERTY», γραµµατέας ενηµέρωσης, µέλος ∆Σ ΠΟΜΙ∆Α, πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ
www.kramaproperty.com
Η αγορά κατοικίας είναι µεγάλη οικονοµική απόφαση. Η πίεση να «κλείσουµε» γρήγορα ένα ακίνητο δεν δικαιολογεί προκαταβολή χωρίς προέλεγχο. Η προκαταβολή πρέπει να ακολουθεί τον έλεγχο, όχι να τον ενεργοποιεί.
Πριν δεσµευτούµε, χρειάζεται να γνωρίζουµε τη νοµιµότητα, τα πραγµατικά τετραγωνικά, την κατάσταση του κτιρίου και το συνολικό κόστος. Οι ακόλουθοι εννέα έλεγχοι πρέπει να προηγούνται ή να αποτελούν σαφείς προϋποθέσεις της αρχικής έγγραφης συµφωνίας.
1. Έλεγχος τίτλων και ιδιοκτησιακού καθεστώτος
∆ικηγόρος και συµβολαιογράφος ελέγχουν τον ιδιοκτήτη, τον τίτλο κτήσης, βάρη, υποθήκες, κατασχέσεις και διεκδικήσεις. Εξετάζονται επίσης η σύσταση ιδιοκτησίας, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και οι αποκλειστικές χρήσεις. Αγοράζουµε συγκεκριµένα δικαιώµατα, όχι απλώς τετραγωνικά.
2. Πολεοδοµικός έλεγχος και οικοδοµική άδεια
Ο µηχανικός συγκρίνει την οικοδοµική άδεια και τα εγκεκριµένα σχέδια µε την πραγµατική κατάσταση. Ελέγχει επεκτάσεις, αλλαγές χρήσης, κλεισµένους ηµιυπαίθριους και ενσωµάτωση κοινόχρηστων χώρων. Η µακροχρόνια κατοίκηση ή προηγούµενη µεταβίβαση δεν αποδεικνύει νοµιµότητα.
3.
Έλεγχος Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή ∆ιηρηµένης Ιδιοκτησίας
Τα στοιχεία της Ταυτότητας πρέπει να συµφωνούν µε την αυτοψία, την άδεια και τις δηλώσεις αυθαιρέτων. Η ύπαρξή της δεν υποκαθιστά τον ανεξάρτητο τεχνικό έλεγχο για λογαριασµό του αγοραστή.
4.
Έλεγχος πραγµατικών τετραγωνικών και χώρων που αγοράζουµε
Συγκρίνουµε επιφάνειες αγγελίας, τίτλου, σχεδίων και αποτύπωσης. ∆ιευκρινίζουµε αν αποθήκη, θέση στάθµευσης, σοφίτα ή υπόγειο περιλαµβάνονται νόµιµα στην αγορά και µε ποιο δικαίωµα: ιδιοκτησία, παρακολούθηµα ή αποκλειστική χρήση.
5. Τεχνική αυτοψία – ∆εν αγοράζουµε µόνο τετραγωνικά
Εξετάζονται ο ορατός φέρων οργανισµός, ρωγµές, υγρασίες, στεγανώσεις, κουφώµατα, ηλεκτρολογικά, υδραυλικά και θέρµανση. Ένα φρεσκοβαµµένο σπίτι µπορεί να κρύβει προβλήµατα. Η αυτοψία δίνει την πρώτη εικόνα των αναγκαίων επισκευών.
6. Έλεγχος πολυκατοικίας και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων
Ελέγχουµε όψεις, δώµα, ανελκυστήρα και κεντρικές εγκαταστάσεις. Ζητούµε ενηµέρωση για αποφασισµένες ή αναµενόµενες εργασίες. Η συµµετοχή σε µεγάλες κοινόχρηστες δαπάνες επηρεάζει ουσιαστικά τον προϋπολογισµό αγοράς.
7. Κανονισµός πολυκατοικίας και επιτρεπόµενη χρήση
Ο κανονισµός µπορεί να περιορίζει επαγγελµατικές χρήσεις, πινακίδες και επεµβάσεις. Για διαφορετική αξιοποίηση ελέγχονται επιπλέον οι χρήσεις γης, η νόµιµη χρήση του χώρου και οι απαιτούµενες άδειες.
8. Εκτίµηση κόστους ανακαίνισης πριν συµφωνήσουµε την τιµή
Στην τιµή προσθέτουµε φόρους, έξοδα συναλλαγής, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθµιση και πιθανές κοινόχρηστες εργασίες. Ένα φθηνότερο ακίνητο µπορεί τελικά να κοστίσει περισσότερο. Ο αρχικός προϋπολογισµός µηχανικού βοηθά και στη διαπραγµάτευση.
9. Έλεγχος εµπορικής αξίας και της ίδιας της προκαταβολής
Η εύλογη αξία εξαρτάται από ακριβή θέση, όροφο, ηλικία, κατάσταση, φωτεινότητα, ενεργειακή εικόνα και νοµιµότητα. Η σύγκριση αγγελιών µόνη της δεν αρκεί.Πριν καταβληθούν χρήµατα, ο δικηγόρος ελέγχει τους όρους της προκαταβολής: τι συµβαίνει αν εντοπιστεί ουσιώδες πρόβληµα, δεν ολοκληρώνεται η µεταβίβαση ή δεν εγκρίνεται η αναγκαία χρηµατοδότηση. Οι προϋποθέσεις πρέπει να είναι σαφείς και έγγραφες.
Μηχανικός, δικηγόρος και συµβολαιογράφος συντονίζουν τον τεχνικό, νοµικό και συµβολαιογραφικό έλεγχο. Με στεγαστικό δάνειο χρειάζεται έγκαιρη εικόνα χρηµατοδότησης: η έγκριση ποσού δεν εγγυάται χρηµατοδότηση κάθε ακινήτου στην επιθυµητή τιµή.
Το ακίνητο πρέπει να το αγοράζουµε δύο φορές: πρώτα στα χαρτιά και µετά στο συµβόλαιο
Πριν δεσµευτούµε, γνωρίζουµε τι αγοράζουµε, αν είναι νόµιµο, ποιες εργασίες απαιτούνται και αν η τιµή είναι εύλογη. Η πρώτη εντύπωση δεν αρκεί. Ο σωστός προέλεγχος κοστίζει πολύ λιγότερο από µια λανθασµένη αγορά.
