Γράφει ο Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», γραµµατέας ενηµέρωσης ΠΟΜΙ∆Α, δηµοτικός σύµβουλος Χαλανδρίου *
Οι πολυκατοικίες, µε πολλές ιδιοκτησίες, αποτελούν µικρές κοινωνίες. Οι ιδιοκτήτες ή κάτοικοι µοιράζονται του κοινόχρηστους χώρους και υποδοµές – από την γενική είσοδο, το κλιµακοστάσιο και τον ανελκυστήρα µέχρι τον ακάλυπτο, την θέρµανση και την ταράτσα. Η κοινή αυτή συνύπαρξη γεννά µια αναπόφευκτη υποχρέωση: τις κοινόχρηστες δαπάνες. Οι κύριες κατηγορίες κοινοχρήστων δαπανών είναι:
1. Λειτουργικές: ρεύµα σε κοινόχρηστους χώρους, νερό για κοινές βρύσες/κήπους, καύσιµα ή ρεύµα για θέρµανση.
2. Συντήρηση & επισκευές: έξοδα για ανελκυστήρα, λέβητα, σωληνώσεις, συµβάσεις συντήρησης.
3. ∆ιοικητικές: αµοιβή διαχειριστή ή εταιρείας, έξοδα λογιστικά και νοµικά.
Οι κοινόχρηστες δαπάνες είναι τα έξοδα που προκύπτουν από τη χρήση, λειτουργία και συντήρηση των κοινών χώρων και εγκαταστάσεων µιας πολυκατοικίας. ∆εν επιβαρύνουν έναν µόνο ιδιοκτήτη ή ένοικο, αλλά όλους µαζί, σύµφωνα µε τη συµµετοχή τους στο κτήριο όπως αυτή ορίζεται στον πίνακα κατανοµής ποσοστών και µε τους όρους που προβλέπονται στον κανονισµό της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών. Ο Αστικός Κώδικας ορίζει ότι η κατανοµή των κοινοχρήστων γίνεται βάσει των χιλιοστών ιδιοκτησίας που αναλογούν σε κάθε διαµέρισµα. Ειδικές περιπτώσεις (π.χ. θέρµανση ή ανελκυστήρας) ρυθµίζονται από τον κανονισµό πολυκατοικίας, όταν αυτός υπάρχει.
– Αν δεν υπάρχει κανονισµός, εφαρµόζεται ο γενικός κανόνας: η κατανοµή γίνεται µε βάση τα τετραγωνικά µέτρα ή την αξία της ιδιοκτησίας.
– Οι διαφορές για µη καταβολή κοινοχρήστων παραγράφονται µετά από πέντε χρόνια.
– Ο διαχειριστής µπορεί να προσφύγει στη ∆ικαιοσύνη ακόµη και για µικρές οφειλές
Παρά το γεγονός ότι πρόκειται για µια καθηµερινή διαδικασία µε µεγάλη σηµασία για τη συντήρηση του κτηρίου άρα και της αξίας των ιδιοκτησιών µας, οι κοινόχρηστες δαπάνες συχνά µετατρέπονται σε αφορµή τριβών, καθυστερήσεων και αντιπαραθέσεων. Σήµερα µε την επέκταση της αυτόνοµης θέρµανσης στα κτήρια µε κατασκευή µετά το 1990 και τις αλλαγές στα παλαιότερα οι κοινόχρηστες δαπάνες περιορίζονται αλλά παραµένουν σηµαντικές. Τωρινό άλλωστε το ζήτηµα µε την πιστοποίηση των ανελκυστήρων και τις ενδεχόµενες κοινόχρηστες απαιτήσεις για κοινές σηµαντικές δαπάνες.
Ένα µεγάλο ζήτηµα, όχι µόνο σε αυτό το ζήτηµα, αλλά γενικά στην Ελλάδα, είναι ό,τι δεν υπάρχουν επίσηµες κρατικές στατιστικές και ισχυρά στοιχεία που δείχνουν την κατάσταση στο θέµα των κοινόχρηστων δαπανών και ειδικά των οφειλών.
Οι εκτιµήσεις εταιρειών διαχείρισης και ενώσεων ιδιοκτητών (ΠΟΜΙ∆Α) δείχνουν:
– Αρκετά διαµερίσµατα καθυστερούν συστηµατικά την πληρωµή κοινοχρήστων.
– Έχουν καταγραφεί περιπτώσεις από ιδιοκτήτες που απέκτησαν ακίνητα µέσω “golden visa” ή οι ιδιοκτήτες είναι funds ή εταιρειών διαχείρισης δανείων και τα αφήνουν κενά, και παραµελούν τις υποχρεώσεις τους.
– Σε αρκετές πολυκατοικίες, της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ο µέσος όρος ανεξόφλητων κοινοχρήστων φτάνει σε επίπεδα που επηρεάζουν σοβαρά την καθηµερινή συντήρηση των κτηρίων.
Η εικόνα είναι χειρότερη σε κτήια χωρίς ενεργό διαχειριστή ή κανονισµό: η έλλειψη διαφάνειας οδηγεί σε αµφισβήτηση χρεώσεων και ενισχύει το φαινόµενο της µη πληρωµής.
Οι Επιπτώσεις της Μη Πληρωµής των κοινοχρήστων δαπανών είναι συνοπτικά:
1. Έλλειψη συντήρησης κτηρίου, πρόσοψης, κοινόχρηστων χώρων.
2. Υποβάθµιση υποδοµών: ανελκυστήρες που δεν συντηρούνται και είναι ανασφαλείς, λέβητες που µένουν ασυντήρητοι, σκοτεινά κλιµακοστάσια.
3. Οικονοµική ανισορροπία: όσοι πληρώνουν κανονικά καλούνται να καλύψουν τα κενά.
4. Νοµικές εµπλοκές: προσφυγές στα δικαστήρια, έξοδα δικηγόρων και χρόνος χαµένος για όλους.
Για να περιοριστεί το φαινόµενο έχουν κατά καιρούς προταθεί ορισµένες προτάσεις & λύσεις αλλά η εφαρµογή τους είναι προβληµατική και δύσκολη αφού δύσκολα η πολιτεία µπορεί να παρέµβει σε ένα τέτοιο ζήτηµα. Άρα και η ορθή υλοποίηση και εξόφληση τους επαφιέται στην ειδοδηµατική δυνατότητα και στην ηθική εξασφάλιση των συνιδιοκτητών.
Ορισµένες προτάσεις για την βελτίωση της συνέπειας εξόφλησης των κοινοχρήστων δαπανών είναι:
– Υποχρεωτικός ο κανονισµός πολυκατοικίας: ρυθµίζει σαφώς ποιος πληρώνει τι, πώς κατανέµονται τα έξοδα, πότε επιβάλλονται κυρώσεις.
– ∆ιαφάνεια & ψηφιακή διαχείριση: εφαρµογές που υπολογίζουν αυτόµατα τα κοινόχρηστα, στέλνουν ειδοποιήσεις και εµφανίζουν αναλυτικά τις οφειλές.
– Επαγγελµατική διαχείριση από πολλές εταιρείες που σήµερα υπάρχουν.
– Γρήγορες νοµικές διαδικασίες: διευκόλυνση διακανονισµών και άµεση εκδίκαση µικρών διαφορών.
– Κίνητρα συνέπειας: εκπτώσεις σε όσους πληρώνουν έγκαιρα, αντίστοιχα “πέναλτι” σε όσους καθυστερούν.
– Βεβαίωση ιδιοκτήτη ή διαχειριστή για εξόφληση κοινοχρήστων σε περίπτωση µεταβίβασης του ακινήτου (αίτηµα που δεν γίνεται δεκτό από πολιτεία µε το επιχείρηµα ότι µπορεί αν ζητηθεί από τους αγοραστές ανεπίσηµα)
Συµπερασµατικά, τα κοινόχρηστα δεν είναι απλώς ένας ακόµη λογαριασµός η µια ανέµελη δαπάνη· είναι ο “παλµός” της πολυκατοικίας και του κτηρίου και κατά επέκταση µέρος της αξίας του ακινήτου. Η τακτική και δίκαιη κατανοµή τους διασφαλίζει ότι οι κάτοικοι απολαµβάνουν ασφαλείς, καθαρούς και λειτουργικούς κοινόχρηστους χώρους και συντηρούνται οι πολλές πολυκατοικίες στην Ελλάδα παλαιότητας άνω της 30ετίας, περίπου το 85% των κτηρίων. Στην Ελλάδα, όµως, η καθυστέρηση πληρωµών και τα ανεξόφλητα ποσά απειλούν συχνά την εύρυθµη λειτουργία των κτιρίων. Η λύση βρίσκεται σε µια τριπλή προσέγγιση: σαφείς κανόνες, διαφάνεια και συνεργασία. Γιατί, στο τέλος της ηµέρας, τα κοινόχρηστα είναι το κοινό µας στοίχηµα για ποιότητα ζωής µέσα στην πόλη.
* www.kramaproperty.com
