Γράφει ο Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»
Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου
Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ
Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ
Το πλαφόν στα ενοίκια επιστρέφει κάθε φορά που η στεγαστική κρίση πιέζει. Είναι µια πολιτικά ελκυστική λύση: απλή, άµεση, «δίκαιη» στα µάτια του πολίτη.
Όµως η σύνθετη πραγµατικότητα της αγοράς κατοικίας δεν λειτουργεί µε συνθήµατα. Και όταν επιχειρείς να λύσεις ένα πρόβληµα προσφοράς, στην ελεύθερη οικονοµία, µε διοικητικό έλεγχο τιµών, συνήθως δηµιουργείς περισσότερα προβλήµατα από όσα λύνεις. Κάτι που ισχύει σε παγκόσµιο επίπεδο. Ιδίως στην Ελλάδα, όπου η ιδιοκτησία είναι κατακερµατισµένη: εκατοµµύρια µικροϊδιοκτήτες µε λίγα ακίνητα, συχνά χαµηλότερων εισοδηµάτων, για τους οποίους το ενοίκιο αποτελεί βασική πηγή αποταµίευσης και ασφάλειας.
Πρώτο και πιο άµεσο αποτέλεσµα είναι η συρρίκνωση της προσφοράς. Ο ιδιοκτήτης που βλέπει το εισόδηµά του να περιορίζεται τεχνητά, αντιδρά. Το αποτέλεσµα; Λιγότερα διαθέσιµα σπίτια για µακροχρόνια ενοικίαση. Και όταν η προσφορά µειώνεται, η πίεση στις τιµές µεταφέρεται αλλού – συνήθως στους νέους ενοικιαστές, που βρίσκονται αντιµέτωποι µε µια αγορά πιο σκληρή και πιο κλειστή.
∆εύτερον, το πλαφόν πλήττει την ποιότητα του κτιριακού αποθέµατος. Όταν το έσοδο «κλειδώνει», το κίνητρο για επενδύσεις εξαφανίζεται. Ανακαινίσεις αναβάλλονται, συντηρήσεις περιορίζονται, ενεργειακές βελτιώσεις παγώνουν. Το κτήριο αρχίζει να φθείρεται σιωπηλά. Και σε µια χώρα όπως η Ελλάδα, µε ήδη γερασµένο απόθεµα κατοικιών, αυτό δεν είναι δευτερεύον ζήτηµα – είναι βόµβα στα θεµέλια της ασφάλειας, της αναβάθµισης και της ενεργειακής απόδοσης των εκατομμυρίων κτηρίων.
Τρίτον, εµφανίζονται στρεβλώσεις. Μαύρες πληρωµές, «αέρας», επιλογή ενοικιαστών µε µη οικονοµικά κριτήρια. Το σύστηµα γίνεται λιγότερο διαφανές και πιο άδικο. Αυτοί που υποτίθεται ότι προστατεύονται, τελικά εγκλωβίζονται σε µια αγορά µε λιγότερες επιλογές και χαµηλότερη ποιότητα. Επιπλέον, οι παλιές µισθώσεις που θα παραµείνουν «κλειδωµένες» δηµιουργούν ανισορροπίες και οδηγούν αναπόφευκτα σε µεγαλύτερες αυξήσεις στα νέα συµβόλαια, µεταφέροντας το βάρος στους νεότερους.
Υπάρχει και ένα θεµελιώδες ζήτηµα αρχής. Η στέγη είναι κεντρικό ανθρώπινο δικαίωµα – και ακριβώς γι’ αυτό απαιτεί σοβαρές, ουσιαστικές και λειτουργικές λύσεις. Όχι οριζόντιες περιοριστικές παρεµβάσεις που υπονοµεύουν την ίδια τη βάση της αγοράς. Το να επιβάλλεις πλαφόν σε µια από τις βασικότερες µορφές λαϊκής αποταµίευσης δεν προστατεύει τη στέγη· την αποσταθεροποιεί. Και πρακτικά, είναι αδύνατο να οριστεί ένα δίκαιο πλαφόν για όλες τις περιοχές της χώρας, µε τόσο διαφορετικές συνθήκες και αξίες.
Το βασικό λάθος είναι ότι αντιµετωπίζουµε το σύµπτωµα και όχι την αιτία. Η στεγαστική κρίση είναι κρίση προσφοράς. ∆εν υπάρχουν αρκετές ποιοτικές κατοικίες εκεί που υπάρχει ζήτηση. Το πλαφόν δεν δηµιουργεί ούτε ένα νέο τετραγωνικό µέτρο. ∆εν βελτιώνει ούτε ένα κτήριο. Απλώς αναδιανέµει ένα ήδη ανεπαρκές απόθεµα. Και τελικά, είναι πολύ πιθανό να καταπέσει και στα δικαστήρια ως δυσανάλογος περιορισµός της ιδιοκτησίας.
Αν θέλουµε πραγµατική λύση, πρέπει να κινηθούµε αλλού: επιτάχυνση αδειοδοτήσεων, κίνητρα για ανακαινίσεις, σοβαρή ενεργειακή αναβάθµιση. Κυρίως όµως, αύξηση της προσφοράς µε συγκεκριµένες παρεµβάσεις: αξιοποίηση δηµόσιων ακινήτων που σήµερα παραµένουν ανενεργά, δηµιουργία ισχυρού αποθέµατος κοινωνικής κατοικίας µε επαγγελµατική διαχείριση και ενεργοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών µε στοχευµένα κίνητρα και ασφάλεια για τους ιδιοκτήτες.
Το πλαφόν στα ενοίκια δεν είναι µεταρρύθµιση. Είναι καθυστέρηση. Και όσο καθυστερούµε να αντιµετωπίσουµε τη ρίζα του προβλήµατος, τόσο πιο βαθιά θα γίνεται η κρίση. Η στέγη απαιτεί ριζικές λύσεις και δηµόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις στην προσφορά ακινήτων.
