Γράφει ο
Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου
Στο πρώτο τρίμηνο του 2025, οι δείκτες και οι έρευνες σχετικά με τις τιμές και τα μισθώματα κατοικίας καταδεικνύουν τη συνέχιση της ανοδικής τους πορείας. Αυτή η τάση, που ξεκίνησε το 2017, συνεχίζεται, αν και με ολοένα και πιο αργό ρυθμό κάθε χρόνο. Αιτίες αυτής της εξέλιξης είναι πολλές, με κυριότερη τη μεγάλη ύφεση που σημειώθηκε κατά την περίοδο της κρίσης από το 2010 έως το 2016, όταν οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 40%. Μάλιστα, το 2025 αναμένεται ότι οι τιμές θα πλησιάσουν και πιθανόν να ξεπεράσουν το υψηλό επίπεδο του 2008 μέχρι το τέλος του έτους. Ωστόσο, αυτή η αύξηση αφορά κυρίως τις τιμές των κατοικιών και όχι τα επαγγελματικά ακίνητα ή τη γη, όπου η αύξηση είναι πολύ πιο περιορισμένη σε σύγκριση με το παρελθόν και οι μέσες τιμές παραμένουν χαμηλότερες. Σήμερα, το κύριο ερώτημα είναι αν και πότε θα υπάρξει προσαρμογή στα επίπεδα των τιμών κατοικιών. Οι κυριότερες τάσεις και φαινόμενα που παρατηρούνται σήμερα σχετικά με τις τιμές κατοικιών είναι τα εξής:
- Οι τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών, είτε πρόκειται για σύγχρονα νεόδμητα ακίνητα είτε για παλαιότερα που έχουν πλήρως αναβαθμιστεί ενεργειακά και ανακαινιστεί, παρουσιάζουν σταθερή αύξηση. Αυτή η τάση καταγράφεται μέσω των ζητούμενων τιμών, της ζήτησης και των αγγελιών. Σύμφωνα με έναν αξιόπιστο δείκτη του portal Spitogatos, για την τρέχουσα περίοδο παρατηρείται αύξηση 4% στις τιμές πώλησης και 8% στις τιμές ενοικίασης σε ετήσια βάση. Ωστόσο, οι τελικές πραγματικές τιμές και τα μισθώματα παραμένουν άγνωστα. Για να επιτευχθούν νέες συμφωνίες το 2025, οι πωλητές και οι εκμισθωτές θα πρέπει να προσαρμόσουν τις τιμές τους κατά τουλάχιστον 10-15%. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για ακίνητα που είναι τουλάχιστον 10 ετών, τα οποία δεν επηρεάζονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής που παρατηρείται μετά το 2020.
Ένα σημαντικό φαινόμενο είναι η εξάρτηση της ζήτησης από το εξωτερικό, με την εγχώρια ζήτηση να περιορίζεται σε ένα μικρό ποσοστό Ελλήνων. Αυτή η κατάσταση οφείλεται κυρίως στην αδυναμία επένδυσης των απαραίτητων ιδίων κεφαλαίων, λόγω περιορισμένης αποταμίευσης, διαθέσιμου εισοδήματος και αύξησης του κόστους ζωής των νοικοκυριών, όσο και της αδυναμίας εξασφάλισης δανεισμού ειδικά μετά την άνοδο των επιτοκίων.
- Η δυναμική της ζήτησης σε μαζικό επίπεδο παρατηρείται κυρίως στις κατοικίες με επιφάνεια έως 150 τ.μ. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι δυνατότητες της εγχώριας ζήτησης είναι περιορισμένες, ενώ η ζήτηση από το εξωτερικό για εξοχικές κατοικίες κατευθύνεται επίσης σε ακίνητα μικρότερης επιφάνειας και σε ακίνητα που σχετίζονται με τη VISA.
- Η αναξιοποίητη προσφορά ακινήτων είναι σημαντική. Η Πολιτεία εκτιμά ότι υπάρχουν τουλάχιστον 200.000 κενά ακίνητα. Επιπλέον, ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων βρίσκεται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών. Εάν η Πολιτεία εφαρμόσει μια πολιτική κινήτρων για την ενεργοποίηση των κενών ακινήτων και αν το Δημόσιο και οι τράπεζες επιταχύνουν την αξιοποίησή τους στην αγορά, τότε θα υπάρξει μεγαλύτερη προσφορά ώριμων ακινήτων, κυρίως κατοικιών, γεγονός που θα μπορούσε να οδηγήσει σε χαμηλότερες τιμές. Η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων αποτελεί μια σημαντική πρόκληση για την Πολιτεία, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το ζήτημα της στέγης και να αυξηθούν τα εισοδήματα. Επιπλέον, η σταδιακή αύξηση της προσφοράς θα συμβάλει στην προσαρμογή των τιμών, στην αύξηση των δημοσίων εσόδων και στην αξιοποίηση του κτιριακού δυναμικού που παραμένει ανενεργό.
- Η αβεβαιότητα σχετικά με το νομικό πλαίσιο και τις προδιαγραφές του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, καθώς και της νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης, ενδέχεται να περιορίσει τις τιμές γης και τον ρυθμό κατασκευής νέων κατοικιών. Για τον λόγο αυτόν, είναι απαραίτητο το νομοθετικό πλαίσιο να διευκρινιστεί άμεσα από την Πολιτεία. Διαφορετικά, κινδυνεύουμε να αντιμετωπίσουμε μια τάση μείωσης της προσφοράς, η οποία θα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών των κατοικιών.
- Η Ελλάδα ενισχύει τη θέση της στην αγορά πολυτελών κατοικιών, η οποία ξεπερνά το 1 τρισεκατομμύριο ευρώ σε παγκόσμιο επίπεδο. Αυτή η ενίσχυση οφείλεται σε σημαντικά πλεονεκτήματα, όπως η στρατηγική της θέση, η ατελείωτη ακτογραμμή και τα πανέμορφα νησιά, ο ευχάριστος καιρός, η εξαιρετική γαστρονομία, το υψηλό επίπεδο εξυπηρέτησης, η αξία του ανθρώπινου δυναμικού, η κορυφαία ποιότητα κατασκευής, η ασφάλεια και οι βελτιωμένες υποδομές σε κτίρια, αεροπορικές, οδικές και τεχνολογικές υπηρεσίες. Η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει μια ποικιλία προϊόντων, από κατοικίες σε μαγευτικά νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές της ηπειρωτικής χώρας, μέχρι αστικά διαμερίσματα κοντά στη θάλασσα και σαλέ στα βουνά. Για τους ξένους επενδυτές, οι τιμές που κυμαίνονται από 3.500 έως 4.000 €/τ.μ. είναι προσιτές, ειδικά σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, και αφορούν ακίνητα υψηλής ποιότητας κατασκευής με ενεργειακή κλάση Α. Παράλληλα, παρατηρείται ανάπτυξη τόσο στην αγορά δεύτερης κατοικίας, όπως εξοχικές κατοικίες, όσο και στην αγορά πρώτης κατοικίας.
Το 2025 αναμένεται να είναι ένα έτος ήπιας προσαρμογής, γεγονός που είναι λογικό, καθώς θα βοηθήσει στην αποφυγή μιας ανεπιθύμητης φούσκας υπερβολικής αύξησης των τιμών χωρίς αντίκρισμα και στη μείωση των συναλλαγών στη μαζική αγορά ακινήτων. Ωστόσο, η ευκαιρία για λογική ανάπτυξη παραμένει ισχυρή και οι επενδύσεις με υψηλή απόδοση είναι εφικτές. Οι συμμετέχοντες στην αγορά θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους τα παραπάνω φαινόμενα και να τα ενσωματώσουν στη στρατηγική τους, προκειμένου να επιτύχουν ρεαλιστικούς στόχους και καλές συμφωνίες. Οι πωλητές θα πρέπει να προσαρμοστούν σε ρεαλιστικές προσδοκίες, φυσιολογικά κέρδη και δικαιολογημένες τιμές, ακόμη και αν στοχεύουν σε ζήτηση από το εξωτερικό. Από την άλλη, οι ενδιαφερόμενοι και οι επενδυτές, με καλή έρευνα αγοράς και τη στήριξη ειδικών, έχουν τη δυνατότητα να πραγματοποιήσουν καλές αγορές και να αποκομίσουν ικανοποιητικές αποδόσεις. Παράλληλα, το ζήτημα της στέγης παραμένει άλυτο για χιλιάδες συμπολίτες μας, και η λύση βρίσκεται μόνο στην αύξηση της προσφοράς. Αξίζει να σημειώσουμε ότι η αγορά ακινήτων, και η ελληνική, είναι για μακροπρόθεσμες υπεραξίες και πάντα η λογική win-win δίνει θετικό αποτέλεσμα.
